>> 申港證券-物業(yè)管理行業(yè)研究周報：預期政策落地有望助力物企估值提升-230820
| 上傳日期： |
2023/8/21 |
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pdf 共10頁 |
來源： |
申港證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
曹旭特 |
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投資摘要：
每周一談：預期政策落地有望助力物企估值提升
今年以來，恒生港股通物業(yè)服務及管理指數(shù)漲跌幅為-35.66%，我們認為目前物企板塊股價與地產(chǎn)板塊仍處于同漲同跌的高度關(guān)聯(lián)狀態(tài)，而壓制物企股價提升的因素除關(guān)聯(lián)地產(chǎn)拖累外，還受到物企21年大規(guī)模并購帶來的后遺癥等影響，同時，由于部分高毛利地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務萎縮，導致物企業(yè)績下滑，此外，目前市場風險偏好較低，民營物企與國央企物企估值分化仍然較大。去年11月底至今年2月以及今年7月中下旬物業(yè)服務及管理指數(shù)的反彈主要受到房地產(chǎn)政策提振的影響。
展望后市，我們認為預期房地產(chǎn)政策的落地將助力物企板塊估值提升。自7月24日政治局會議提出要適應我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策以來，各部門亦表態(tài)支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
7月27日住建部部長倪虹在企業(yè)座談會上說，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。
8月20日，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局、中國證監(jiān)會等三部門表示要調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策。
同時，物企仍具備高確定性現(xiàn)金流屬性，其業(yè)務在存量市場中具有永續(xù)經(jīng)營的邏輯，根據(jù)部分物企已發(fā)布23年中期盈利預告來看，預計短期內(nèi)物企基本面將延續(xù)分化態(tài)勢。
我們認為物企整體業(yè)績高速增長的時代已經(jīng)過去，有關(guān)聯(lián)方加持的物企于短期內(nèi)業(yè)績增長確定性仍較高，而關(guān)聯(lián)方出險的物企仍將處于陣痛期，在計提相應的資產(chǎn)減值損失后，物企將“輕裝上陣”，后續(xù)將持續(xù)考驗物企的經(jīng)營能力及獨立發(fā)展能力。
數(shù)據(jù)追蹤（8月14日-8月18日）：
資金及交易追蹤：
滬（深）股通：A股物業(yè)公司中僅招商積余在滬（深）股通中有持股，截至2023年8月18日，持有1136.31萬股，較上周下跌3.71%，持股市值1.77億元。
港股通：港股中港股通持股共14家（剔除停牌物企），自2023年8月14日至8月18日，增幅最大的是合景悠活，本周增幅24.31%。降幅最大的是世茂服務，降4.9%。持股比例最高為保利物業(yè)，為67.83%。持股數(shù)量最多為碧桂園服務，為6.86億股。
投資策略：我們認為目前物業(yè)板塊具備較高配置性價比，頭部物企建議關(guān)注物管商管并行且控股股東為央企背景的華潤萬象生活，關(guān)注受母公司拖累風險較小的保利物業(yè)、招商積余，關(guān)注高彈性標的碧桂園服務及獨立發(fā)展能力較高的物企金科服務，中小物企建議關(guān)注母公司發(fā)展迅速的建發(fā)物業(yè)、濱江服務、越秀服務等。
風險提示：地產(chǎn)周期性業(yè)務下行帶來的短期業(yè)績下滑，外拓增速不及預期，關(guān)聯(lián)方應收賬款及其他應收款壞賬風險。
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