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23H1歸母凈利潤恢復(fù)穩(wěn)健增長，維持“買入”評級
　　公司8月24日發(fā)布半年報(bào)，23H1實(shí)現(xiàn)營收160.2億元，同比+12%；歸母凈利潤10.0億元，同比+14%；EBITDA 18.6億元，同比+20%。考慮到公司在管飽和收入的增長低于我們預(yù)期，我們下調(diào)營收預(yù)測，預(yù)計(jì)公司23-25年EPS為1.67/2.05/2.46元（前值1.75/2.25/2.83元）?？杀裙酒骄?023PE為20倍（Wind一致預(yù)期），考慮到公司蝶城戰(zhàn)略仍處于驗(yàn)證階段，且二級市場交易流動性偏弱，我們收窄估值溢價(jià)，認(rèn)為公司合理2023PE為22倍，目標(biāo)價(jià)39.58港幣（前值51.87港幣，基于26倍2023PE），維持“買入”評級。
　　業(yè)績恢復(fù)增長，提升派息比率
　　23H1公司社區(qū)空間、商企和城市空間、科技業(yè)務(wù)營收分別同比+13%、11%、14%，三大板塊均實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健增長。公司毛利率同比+0.1pct至15.1%，其中社區(qū)空間毛利率在蝶城戰(zhàn)略和退出部分低效項(xiàng)目的助力下，同比+2.2pct至14.9%；但商企和城市空間毛利率受設(shè)施管理業(yè)務(wù)占比提升和地產(chǎn)市場承壓等影響，同比-2.9pct至11.2%；科技業(yè)務(wù)毛利率由于BPaaS服務(wù)中企業(yè)服務(wù)占比提升，同比-1.7pct至32.5%。此外，公司銷售和管理費(fèi)用率同比-0.5pct至7.7%，主要得益于管理費(fèi)用的管控。公司擬以EBITDA的20%進(jìn)行中期派息，而22全年派息比例為10%，彰顯公司對于股東回報(bào)的重視。
　　蝶城改造進(jìn)度快于年初計(jì)劃，物管提效和生態(tài)疊加持續(xù)兌現(xiàn)
　　截至23H1，公司蝶城數(shù)量達(dá)到601個(gè)，較22年末增加17個(gè)；其中流程改造蝶城數(shù)量達(dá)到150個(gè)，超過年初100個(gè)的計(jì)劃，累計(jì)投入資金3.0億元，推動這些蝶城的住宅物管毛利率提升超過4pct，亦帶動公司整體剔除無形資產(chǎn)攤銷的住宅物管毛利率同比+2.4pct至14.4%。此外，公司共在40個(gè)蝶城落地房屋煥新業(yè)務(wù)，蝶城內(nèi)房屋煥新簽約合同金額同比+66%至1.6億元，帶動居住相關(guān)資產(chǎn)服務(wù)營收同比+30%，毛利率同比+4.3pct至28.4%。
　　物管市拓保持較高體量，BPaaS業(yè)務(wù)增速亮眼
　　截至23H1，公司合約飽和收入為445億元，較22年末凈增24億元，住宅/商企分別凈增6/18億元，繼續(xù)保持較高的市拓體量；在管飽和收入為343億元，較22年末凈增5億元?？萍紭I(yè)務(wù)方面，盡管AIoT服務(wù)受房企發(fā)展承壓的制約，營收同比-7%，但BPaaS服務(wù)通過新增拓展22個(gè)外部企業(yè)客戶、持續(xù)在44個(gè)物業(yè)城市項(xiàng)目落地，營收同比+48%。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：關(guān)聯(lián)房企支持減弱的風(fēng)險(xiǎn)，“蝶城”推進(jìn)、收并購項(xiàng)目經(jīng)營表現(xiàn)、科技板塊和社區(qū)增值服務(wù)發(fā)展不及預(yù)期。