>> 中信證券-房地產(chǎn)行業(yè)重大事項(xiàng)點(diǎn)評：本輪城中村改造的承繼和創(chuàng)新-230722
| 上傳日期： |
2023/7/22 |
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| 格式： |
pdf 共8頁 |
來源： |
中信證券 |
| 評級： |
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作者： |
陳聰，張全國，劉河維 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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2023年4月，中央政治局會議指出，要在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造。2023年7月，國務(wù)院常務(wù)會議要求，在超大特大城市積極穩(wěn)步實(shí)施城中村改造是改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需、推動城市高質(zhì)量發(fā)展的一項(xiàng)重要舉措。我們認(rèn)為，本輪城中村改造和歷史上的棚改，不同點(diǎn)多于相同點(diǎn)。本輪城中村改造在區(qū)域上，在主要工作方式上，在受益主體上都和歷史上的棚改政策有比較大的區(qū)別。我們相信，更強(qiáng)調(diào)高質(zhì)量發(fā)展的城中村改造政策可能細(xì)水長流，持續(xù)助推具備資產(chǎn)運(yùn)營和空間服務(wù)的企業(yè)持續(xù)發(fā)展。
▍歷史承繼：棚戶區(qū)改造和城中村改造都有雙重政策目標(biāo)。2008年到2020年，全國各類棚戶區(qū)改造持續(xù)推進(jìn)。棚戶區(qū)改造既是重大民生工程，也是重大發(fā)展工程。棚改帶動了有效投資和建材、裝修、家電等消費(fèi)、促進(jìn)了上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，對穩(wěn)增長發(fā)揮過積極作用。2014年開始，棚戶區(qū)改造的目標(biāo)提速，央行設(shè)立PSL資金支持，貨幣化安置進(jìn)一步鼓勵了商品房需求。我們認(rèn)為，從政策意圖而言，城中村改造也意在既改善民生，又?jǐn)U大內(nèi)需。但是，兩者之間的差異還是巨大的。
▍區(qū)域不同：棚戶區(qū)改造是針對全國的，其中尤以三四線城市為重點(diǎn)區(qū)域，本輪城中村改造則專門針對超大特大城市。由于當(dāng)時的棚戶區(qū)改造以資金驅(qū)動為主要手段，以大拆大建為主要模式，拆遷較為容易的三四線城市進(jìn)展快，需求迫切但情況復(fù)雜的超大特大城市進(jìn)展緩慢。換言之，棚改是先易后難的改革。但是，大量貨幣化資金投入，使得三四線城市房價上漲過快。且三四線城市人口和產(chǎn)業(yè)相對薄弱，開發(fā)規(guī)模過大，一定程度增加了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行長期風(fēng)險。本輪城中村改造從一開始就在區(qū)域上限定于超大特大城市，從居民的切實(shí)需要出發(fā)，從城市的客觀實(shí)際出發(fā)，在有人口流入產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的大城市搞城中村改造。由于一線城市的城中村情況更加復(fù)雜，本輪改革可以說是啃硬骨頭的改革，這可能意味著資金投入速度更慢，對經(jīng)濟(jì)的邊際拉動更漸進(jìn)，但也可能意味著政策的長期副作用少，社會爭議少。我們測算19個超大特大城市占全國商品房銷售額約37.2%。
▍工作的主要方式不同，重點(diǎn)不同。棚戶區(qū)改造不乏大拆大建的案例。當(dāng)時全國人均居住面積還比較低，但大拆大建也確實(shí)留下了城市千篇一律，短期供給過大，社區(qū)配套不合理，職住不平衡等一系列問題。我們認(rèn)為本輪城中村改造更像“繡花”功夫，適應(yīng)當(dāng)前人均居住面積相對較高，但居住環(huán)境和城市面貌亟待改善的事實(shí)。2023年7月，廣州連續(xù)發(fā)布了《廣州市舊村莊舊廠房舊城鎮(zhèn)改造實(shí)施辦法（征求意見稿）》和《廣州市城中村改造條例（征求意見稿）》，主要聚焦通過城中村改造加強(qiáng)住房保障和人才安居；推動城中村傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級；加強(qiáng)歷史文化保護(hù)，留住鄉(xiāng)愁；加強(qiáng)樹木保護(hù)；補(bǔ)償安置和權(quán)益保障；拆遷補(bǔ)償爭議解決；鼓勵將集體用地轉(zhuǎn)為國有土地等領(lǐng)域。7月21日，上海市長龔正表示，要用十年時間，針對城中村改造等三種類型，探索更可持續(xù)的城市更新模式。我們認(rèn)為，城中村改造是針對集體用地更為復(fù)雜全面的城市功能區(qū)的環(huán)境更新，既包含了拆除重建的全面改造，也包含維持建筑格局的微改造，還有介于兩者之間的混合改造。
▍受益主體不同。我們認(rèn)為，相比棚改而言，本輪城中村改造的受益主體更聚焦，其受益時間更長。棚改本身推動了澎湃的建設(shè)需求，驅(qū)動了上下游的擴(kuò)大再生產(chǎn)。城中村改造則要求“成熟一個推進(jìn)一個，實(shí)施一項(xiàng)做成一項(xiàng)”。從短期拉動投資的角度，我們認(rèn)為無論是房地產(chǎn)開發(fā)還是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，本輪城中村改造的增量影響都將低于2015年前后。但從高質(zhì)量發(fā)展的角度，我們預(yù)計(jì)這輪城中村改造能解決長期問題，并十分有利于具備資產(chǎn)綜合運(yùn)營能力的企業(yè)，及具備空間服務(wù)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)。政策不僅驅(qū)動了一部分營建的機(jī)會，更誕生了大量運(yùn)營服務(wù)的商機(jī)。
▍風(fēng)險因素：房地產(chǎn)市場價量繼續(xù)調(diào)整的風(fēng)險。超大特大城市城中村改造進(jìn)展不及預(yù)期的風(fēng)險。
▍穩(wěn)住總量，關(guān)注結(jié)構(gòu)。近期，房地產(chǎn)行業(yè)的信用再成關(guān)注焦點(diǎn)，市場的銷售降速也不同程度影響企業(yè)現(xiàn)金流入。我們認(rèn)為，包括城中村改造在內(nèi)的政策有助于逐漸在下半年穩(wěn)住總量，但房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的聚焦點(diǎn)，已經(jīng)不是簡單的滾動開發(fā)，而是復(fù)雜的資產(chǎn)運(yùn)營和空間服務(wù)。我們看好具備核心能力的企業(yè)，推薦萬物云，華潤置地，華潤萬象生活，上海臨港等。
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