>> 中信證券-房地產(chǎn)和物業(yè)服務(wù)行業(yè)住房市場資金流透視系列報告之三：政府性基金收入預(yù)算完成幾何？-230724
| 上傳日期： |
2023/7/24 |
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| 544KB |
| 格式： |
pdf 共17頁 |
來源： |
中信證券 |
| 評級： |
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作者： |
陳聰，張全國，劉河維 |
| 下載權(quán)限： |
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2023年上半年全國地方政府性基金預(yù)算本級收入的全年達(dá)成率為29.2%，絕對規(guī)模同比下降超過17%，城市表現(xiàn)分化明顯。我們預(yù)計由于房價將進(jìn)一步下行，企業(yè)拿地的意愿和能力會進(jìn)一步下滑。今年迄今絕大多數(shù)城市的土地出讓計劃則遠(yuǎn)未完成。我們判斷今年四季度土地市場競爭會明顯變少，且供地質(zhì)量會好于2023年上半年。
▍國有土地使用權(quán)收入是政府性基金收入的主體。根據(jù)財政部數(shù)據(jù)，2022年，全國財政收入中來自于地方本級政府性基金預(yù)算收入的實際規(guī)模約73755億元，同比下降21.5%，預(yù)算完成率78%。其中國有土地使用權(quán)出讓收入66854億元，同比下降23.2%。2023年政府性基金收入預(yù)算分化，大多數(shù)地方把2020年前后的政府性基金收入視為“常態(tài)”，并謀求政府性基金收入回歸常態(tài)。所以2022年政府性基金收入下降較多的地方，2023年預(yù)算增長率普遍較高。
▍企業(yè)策略高度趨同，土地成交分化明顯。根據(jù)財政部數(shù)據(jù)，2023年上半年，地方政府性基金預(yù)算本級收入21594億元，同比下降17.2%，國有土地使用權(quán)收入18687億元，同比下降20.9%。2023年上半年，地方政府性基金預(yù)算本級收入的預(yù)算目標(biāo)達(dá)成比例為29.2%，預(yù)算達(dá)成比例較2022年同期基本相當(dāng)。多重因素導(dǎo)致土地出讓不佳，開發(fā)企業(yè)資金鏈普遍緊張，庫存又較為充裕，補(bǔ)充土地必要性不足。尤其是開發(fā)企業(yè)策略普遍趨同，只在少數(shù)大城市持續(xù)拿地。部分城市推地觀望。
▍預(yù)計2023年下半年拿地進(jìn)一步趨冷，對地產(chǎn)企業(yè)而言則可能有優(yōu)質(zhì)土地獲取機(jī)會。房價的持續(xù)下行，銷售的不斷降溫，尤其是核心城市一手和二手之間的價差不斷收窄，個別城市甚至消失，都在邊際上不斷壓低企業(yè)拿地的熱情。而且，企業(yè)普遍庫存規(guī)模龐大，即便收縮拿地規(guī)模也不會無盤可賣。此外，由于今年迄今絕大多數(shù)城市的政府性基金預(yù)算達(dá)成情況較低，確實可能推動地方在2023年四季度增加優(yōu)質(zhì)土地供給?？傮w而言，我們認(rèn)為2023年下半年拿地競爭明顯不如2023年上半年，供地質(zhì)量則明顯好于2023年上半年。
▍防風(fēng)險的政策在持續(xù)醞釀中，預(yù)計房地產(chǎn)市場并不會硬著陸。我們認(rèn)為，一方面監(jiān)管正緊密監(jiān)測房地產(chǎn)市場各項風(fēng)險，另一方面，政策工具箱的手段仍十分豐富。我們預(yù)計，房地產(chǎn)市場不會硬著陸，2023年四季度是支持需求政策進(jìn)一步發(fā)力的重要窗口，基本面不斷加速下行的局面在2023年底有望得到遏制。
▍風(fēng)險提示：房價下跌過快的風(fēng)險；政府性基金收入下降過快的風(fēng)險；部分土地的實際盈利能力不及預(yù)期的風(fēng)險。
▍防風(fēng)險政策不等于逆周期調(diào)節(jié)政策，房地產(chǎn)企業(yè)重在鍛煉不動產(chǎn)運(yùn)營和服務(wù)能力。我們認(rèn)為，行業(yè)面臨新模式的時代要求，開發(fā)規(guī)模和房價在中長期都將回歸理性。對企業(yè)來說，重要的不是去豪賭房地產(chǎn)開發(fā)周期，而是鍛煉不動產(chǎn)運(yùn)營能力，提升空間服務(wù)能力。中期而言，我們認(rèn)為企業(yè)的在建/銷售比和待開工/在建比都會有所下降；全國土地出讓金占財政收入比例也有望持續(xù)下行。
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