>> 中信證券-萬(wàn)物云(02602.HK)跟蹤點(diǎn)評(píng)：穩(wěn)步兌現(xiàn)蝶城戰(zhàn)略，受益多項(xiàng)產(chǎn)業(yè)政策-230724
| 上傳日期： |
2023/7/24 |
大?。?/td>
| 300KB |
| 格式： |
pdf 共5頁(yè) |
來(lái)源： |
中信證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
-- |
作者： |
陳聰，張全國(guó)，劉河維 |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
|
|
公司戰(zhàn)略預(yù)計(jì)從2023年起取得碩果，這不僅意味著公司盈利能力有望遇到拐點(diǎn)，更意味著公司在蝶城范圍包括資產(chǎn)服務(wù)在內(nèi)大量新的服務(wù)業(yè)態(tài)快速成長(zhǎng)。盡管和行業(yè)其他龍頭一樣，公司可能被非業(yè)主增值服務(wù)拖累業(yè)績(jī)?cè)鏊伲覀冋J(rèn)為公司可循環(huán)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)增長(zhǎng)速度值得信賴(lài)。
▍公司估值明顯低估。公司作為中國(guó)規(guī)模領(lǐng)先的物業(yè)管理企業(yè)，當(dāng)前估值僅有300億港元，對(duì)應(yīng)2023年核心PE僅11倍。截至2022年年底，公司有賬面現(xiàn)金133億元，2022年全年共產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流28億元。公司是經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流流入超越凈利潤(rùn)，持續(xù)維持凈現(xiàn)金狀態(tài)，業(yè)務(wù)持續(xù)壯大，躋身產(chǎn)業(yè)龍頭的優(yōu)質(zhì)物管企業(yè)。我們并沒(méi)有找到其他一家市值和公司相仿，持續(xù)盈利，同時(shí)有能力管理如此龐大的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，提供如此之多的就業(yè)機(jī)會(huì)，又服務(wù)廣泛的企業(yè)和居民家庭的中國(guó)企業(yè)。
▍蝶城戰(zhàn)略穩(wěn)步兌現(xiàn)，打通可持續(xù)的高滿意度盈利模型。物業(yè)管理行業(yè)最終將走向存量房市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，而破局競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵在建構(gòu)可持續(xù)盈利和高滿意度的業(yè)務(wù)模型。我們認(rèn)為，公司的蝶城戰(zhàn)略就是在論證公司長(zhǎng)期規(guī)模增長(zhǎng)和發(fā)展質(zhì)量提升的可行性，并為此不惜犧牲短期的毛利率。從實(shí)際情況來(lái)看，我們認(rèn)為蝶城戰(zhàn)略初見(jiàn)成效，預(yù)計(jì)蝶城改造的效果（從盈利能力提升看）超過(guò)市場(chǎng)預(yù)期。我們預(yù)計(jì)公司今年新拓住宅項(xiàng)目中業(yè)委會(huì)項(xiàng)目占比將明顯提升，公司和開(kāi)發(fā)周期的關(guān)聯(lián)性將明顯下降。
▍服務(wù)大企業(yè)，開(kāi)拓企業(yè)服務(wù)藍(lán)海。根據(jù)公司微信公眾號(hào)，萬(wàn)物梁行上半年新拓眾多項(xiàng)目，其中500強(qiáng)&獨(dú)角獸客戶近20家，高度大于200米或者面積超過(guò)30萬(wàn)平米的項(xiàng)目近10個(gè)，萬(wàn)物梁行進(jìn)一步通過(guò)行業(yè)聚焦方式拓展多元客戶。此外，上半年，萬(wàn)物梁行聯(lián)合上海時(shí)鏈科技成立能源管理合資公司，我們預(yù)計(jì)，針對(duì)商企客戶的能源管理、團(tuán)餐業(yè)務(wù)、高端禮賓等企服業(yè)務(wù)可能成為萬(wàn)物梁行下一盈利推動(dòng)點(diǎn)。2022年，公司關(guān)聯(lián)方貢獻(xiàn)收入約16%，伴隨公司各項(xiàng)核心業(yè)務(wù)發(fā)展和多元客戶占比提升，我們預(yù)計(jì)關(guān)聯(lián)方貢獻(xiàn)收入比例將明顯下降。
▍關(guān)注對(duì)物業(yè)管理公司十分有利的各類(lèi)政策。近期，各部門(mén)發(fā)布多項(xiàng)政策。一方面，房地產(chǎn)政策更加聚焦存量居住領(lǐng)域，包括探索房屋養(yǎng)老金、促進(jìn)家居消費(fèi)、在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造等。物業(yè)管理公司是直接面向存量房的服務(wù)者，房地產(chǎn)政策重心的變化既給物業(yè)管理公司帶來(lái)新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)（例如局裝業(yè)務(wù)），也給物業(yè)管理公司提供了提升業(yè)主滿意度的機(jī)會(huì)，更意味著品牌物業(yè)管理公司的優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步強(qiáng)化。公司在南頭古城等項(xiàng)目的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，將有助于公司積極參與城中村改造的輕資產(chǎn)服務(wù)部分業(yè)務(wù)。此外，我們預(yù)計(jì)鼓勵(lì)就業(yè)政策將是2023年下半年的政策重心所在。物業(yè)管理龍頭提供大量可成長(zhǎng)的就業(yè)崗位，預(yù)計(jì)將受益于各類(lèi)吸納就業(yè)補(bǔ)貼、穩(wěn)崗返還、社保減免等政策落地。
▍風(fēng)險(xiǎn)因素：非業(yè)主增值服務(wù)持續(xù)下滑的風(fēng)險(xiǎn)；公司現(xiàn)金分紅水平有待提升的不確定性。
▍蝶城之路剛剛開(kāi)始，低估機(jī)遇值得把握。我們預(yù)計(jì)公司戰(zhàn)略將從2023年起取得碩果，這不僅意味著公司未來(lái)盈利能力有望遇到拐點(diǎn)，更意味著公司在蝶城范圍內(nèi)包括資產(chǎn)服務(wù)在內(nèi)大量新的服務(wù)業(yè)態(tài)快速成長(zhǎng)。盡管和行業(yè)其他龍頭一樣，公司可能被非業(yè)主增值服務(wù)拖累業(yè)績(jī)?cè)鏊伲覀冋J(rèn)為公司可循環(huán)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)增長(zhǎng)速度值得信賴(lài)。當(dāng)前并購(gòu)市場(chǎng)已經(jīng)趨冷，公司在歷史上有良好的并購(gòu)整合經(jīng)驗(yàn)，中期也有望受益于外延擴(kuò)張的可能。主要的信用良好的頭部物業(yè)管理公司，其估值普遍在PE13-26倍（中信證券研究部預(yù)測(cè)）。我們考慮到公司業(yè)態(tài)能力均衡、規(guī)模領(lǐng)先，參考其他高信用頭部企業(yè)的估值水平，維持給予公司2023年22倍PE目標(biāo)估值，對(duì)應(yīng)目標(biāo)價(jià)53港元，維持“買(mǎi)入”的投資評(píng)級(jí)。
|
|
