>> 申萬宏源-房地產(chǎn)行業(yè)三部委房地產(chǎn)政策點評：明確認(rèn)房不認(rèn)貸，城改政策值得期待-230827
| 上傳日期： |
2023/8/27 |
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| 638KB |
| 格式： |
pdf 共4頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
袁豪，曹曼 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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事件：
8月25日，住建部、央行、金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，居民家庭申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。家庭住房套數(shù)由城市政府指定的住房套數(shù)查詢或認(rèn)定責(zé)任部門，根據(jù)居民家庭申請或授權(quán)，提供查詢服務(wù)并出具查詢結(jié)果或認(rèn)定證明。此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱。
8月25日，財政部、稅務(wù)總局、住建部發(fā)布《關(guān)于延續(xù)實施支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告》，自2024年1月1日至2025年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。
點評：
三部委明確首套房貸“認(rèn)房不認(rèn)貸”，換房個稅退稅優(yōu)惠延期2年。1）推動落實“認(rèn)房不認(rèn)貸”。8月25日，住建部、央行、金融監(jiān)管總局等三部委明確首套房貸“認(rèn)房不認(rèn)貸”，這將有利于兩類改善型需求人群：a）當(dāng)?shù)赜幸惶追俊⒉⑾Ｍ脫Q的居民；b）在外地有房、在當(dāng)?shù)責(zé)o房，并希望在當(dāng)?shù)刭彿康木用?；該政策也將有助于修?fù)上述改善型需求的杠桿率以及降低房貸利率，考慮到目前一二線城市平均二套-首套首付比例差異均值為24%、以及二套-首套房貸利率差普遍約為60-100bp，因而這將對適用城市的改善型需求的拉動影響較大；但同時考慮我們統(tǒng)計“認(rèn)房又認(rèn)貸”為15城，包括北京、上海、廣州、深圳、成都等，而實際操作中嚴(yán)格執(zhí)行認(rèn)房認(rèn)貸的城市少于15城，因而該政策適用城市僅限于少數(shù)一二線核心城市，同時需要注意“此項政策納入一城一策工具箱”的提法或意味著后續(xù)將自主選用逐步放松，預(yù)計一線城市也將自主選用逐步放松。2）1年內(nèi)換購住房個稅退稅優(yōu)惠延期至2025年末。2022年9月30日，財政部出臺居民1年內(nèi)換房個稅退稅政策優(yōu)惠，執(zhí)行期限至2023年12月31日。本次優(yōu)惠政策延期2年至2025年12月31日，有助于降低居民換房成本、打通一二手房交易鏈條，助力市場銷售的回暖。
央行、國開行接連表態(tài)支持城中村改造，城改資金配套政策值得期待。8月初，國開行會議提到，積極服務(wù)推動超大特大城市城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；8月17日，央行指出加大對住房租賃、城中村改造、保障性住房建設(shè)等金融支持力度。近期央行、國開行接連表態(tài)支持城中村改造，這將在2方面具有重要意義：1）中央在資金方面會支持城中村改造：市場此前預(yù)期本輪城中村改造更多資金來源于地方政府和社會資本，并認(rèn)為上述兩者資金來源并不寬裕而預(yù)判城中村改造推進或不及預(yù)期，但本次央行、國開行的積極表態(tài)則明確表明了中央在資金方面將支持城中村改造；2）城中村改造資金鏈條逐步順暢：當(dāng)年棚改資金循環(huán)主要路徑為：央行->國開行（PSL）->地方政府（棚改專項貸款）->拆遷戶（補償款）->房企（銷售回款）->政府（土地出讓金），資金循環(huán)形成閉環(huán)，并且其中央行的PSL和國開行的棚改專項貸款最為關(guān)鍵，本次央行、國開行的積極表態(tài)也預(yù)示著城中村改造資金鏈條逐步順暢，后續(xù)進一步資金配套政策值得期待。
投資分析意見：明確認(rèn)房不認(rèn)貸，城改政策值得期待，維持“看好”評級。近期政治局會議中行業(yè)政策轉(zhuǎn)向積極支持，央行、證監(jiān)會、住建部等也接連確認(rèn)支持方向，預(yù)計房地產(chǎn)供需兩端政策將加速放松，其中關(guān)注一二線城市政策放松及城中村改造政策的加速落地，預(yù)計核心城市銷售也將逐步改善，格局優(yōu)化下優(yōu)質(zhì)房企成長空間打開，并將受益于政策放松和格局優(yōu)化雙重利好。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評級，1）推薦優(yōu)質(zhì)房企：A股：華發(fā)股份、招商蛇口、濱江集團、保利發(fā)展、建發(fā)股份、金地集團、新城控股、萬科A；H股：越秀地產(chǎn)、華潤置地、建發(fā)國際、龍湖集團、中海外發(fā)展；2）建議關(guān)注城中村改造受益企業(yè)：深圳：天健集團；廣州：越秀地產(chǎn)；北京：城建發(fā)展；上海：中華企業(yè)。此外，維持物業(yè)管理板塊“看好”評級，推薦：保利物業(yè)、中海物業(yè)、萬物云、華潤萬象、新大正，建議關(guān)注：招商積余。
風(fēng)險提示：行業(yè)調(diào)控政策再收緊，銷售和融資資金再趨緊、受限占比再提升。
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