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本報(bào)告導(dǎo)讀：
　　根據(jù)新華網(wǎng)報(bào)道，三部委發(fā)布文件，對(duì)家庭購(gòu)買住房的首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)做出修訂，同時(shí)延期了個(gè)稅返還政策，從文件表述來看，政策執(zhí)行細(xì)節(jié)力度有望超預(yù)期。
　　摘要：
　　三部委修訂首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，從表述來看，在認(rèn)貸判定方面，執(zhí)行力度可能超預(yù)期。根據(jù)新華網(wǎng)報(bào)道，近日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買首套房貸款”認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施，執(zhí)行權(quán)力下放至各地方。按照此前市場(chǎng)的預(yù)期，是以家庭為單位確定首套房標(biāo)準(zhǔn)，而在目前的表述當(dāng)中，存在超預(yù)期的可能，也即在購(gòu)房環(huán)節(jié)以家庭為單位（對(duì)應(yīng)原文：居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)），但在貸款環(huán)節(jié)以成員為單位（原文：家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的），將購(gòu)房對(duì)象和貸款對(duì)象進(jìn)行了分開。那么考慮一種較為普遍的場(chǎng)景，即家庭中其中一人名下有房有貸，但另外一人名下無房，此家庭購(gòu)房時(shí)可能執(zhí)行首套房標(biāo)準(zhǔn)。在表述當(dāng)中，還專門提及未成年子女，因此政策力度在執(zhí)行層面有望超預(yù)期，有較大的寬松空間。
　　三部委延期了2022年9月出臺(tái)的個(gè)稅返還的政策，當(dāng)前延期2年至2025年12月31日，但過去近1年執(zhí)行來看，政策帶來的需求改善并不明顯。本政策已經(jīng)于2022年發(fā)布，盡管設(shè)置了到期期限，但從有關(guān)地產(chǎn)的各類政策來看，都做了到期后的續(xù)期，且無論是針對(duì)房企、還是居民的政策。因此，本次政策續(xù)期2年，并沒有超出市場(chǎng)預(yù)期。本政策執(zhí)行帶來的效果并不明顯，主要因?yàn)閭€(gè)稅較多的一線城市，由于該稅支付大多轉(zhuǎn)嫁給買方，而買方大多通過做低總價(jià)來規(guī)避個(gè)稅，因此對(duì)賣方的激勵(lì)并不充足。
　　政策仍未到兌現(xiàn)期，因?yàn)楫?dāng)前政策并非全國(guó)一刀切，而是由各個(gè)城市自己選擇，也即政策還在路上。整體來看，當(dāng)前仍然未到兌現(xiàn)期，盡管認(rèn)房認(rèn)貸政策在醞釀多時(shí)后終于出臺(tái)，但交給各個(gè)城市自行選擇這一舉措，再次拉長(zhǎng)了政策落地的時(shí)間。雖然這政策尚不足以對(duì)樓市帶來較大刺激，但從政策本身來看，仍處于一系列政策逐步出臺(tái)的序幕當(dāng)中。
　　首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的改變?cè)谟诮凳赘逗徒道?，其中利率的作用更大。按照貝殼統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前主流城市平均首套房貸款利率為3.9%，二套房為4.8%，因此，認(rèn)定為首套房標(biāo)準(zhǔn)后，可以大幅度降低貸款利率。當(dāng)然，我們認(rèn)為，目前首套房貸款利率自身也有進(jìn)一步下降的空間。而對(duì)于降首付比例來看，目前居民購(gòu)房使用的杠桿率較低，本身也沒有構(gòu)成購(gòu)房的約束，因此，核心還是在于降利率的幅度。維持階段性推薦開發(fā)版塊，關(guān)注一線城市本土企業(yè)，受益首開股份、京投發(fā)展等，龍頭如保利發(fā)展等依然是中期配置首選，全年繼續(xù)推薦園區(qū)公司，中新集團(tuán)、招商蛇口等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政府重新放開前融再走土地金融模式，市場(chǎng)需求加速下行。