>> 信達證券-招商蛇口(001979)2023年中報點評：銷售拿地表現(xiàn)穩(wěn)定，凈利潤增速筑底回升-230831
| 上傳日期： |
2023/9/1 |
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| 格式： |
pdf 共15頁 |
來源： |
信達證券 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
江宇輝 |
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總體業(yè)績：營收增速回落，凈利潤同比大幅回升。y] 2023H1招商蛇口營業(yè)總收入達到514.42億元，同比下降10.63%。其中房地產(chǎn)項目結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模416.28億元，同比減少16.21%，資產(chǎn)運營收入達到2.74億元，同比增長40.44%。城市服務收入為7.07億元，同比增長19.27%。2023H1歸母凈利潤21.53億，同比增長14.1%，出現(xiàn)大幅回升，也是自2021Q3以來凈利潤同比增速首次由負轉(zhuǎn)正。我們認為歸母凈利潤增速回升的主要原因在于：1）投資凈收益同比增長。
2）少數(shù)股東損益占比下降。2023H1結(jié)算毛利率下行至16.3%，結(jié)算歸母凈利率回升至4.2%。結(jié)算凈利率與權(quán)益乘數(shù)增長，拉動ROE回升0.2pct至4.4%。
地產(chǎn)銷售：2023H1保持較快的銷售增速，均價小幅回落。招商蛇口上半年增速仍然保持韌性，1-6月累計實現(xiàn)銷售額1664億元，同比增長40.1%；累計銷售面積684萬平方米，同比增長40.3%。增速為2020年以來的較高水平，實現(xiàn)超越全國的快速增長。均價方面，2023上半年公司銷售均價同比-0.2%，基本保持穩(wěn)定，延續(xù)2019年至今的上升趨勢。2023年上半年銷售額市場占有率繼續(xù)提升至2.6%的最高值，克而瑞全口徑銷售額排名升至第5。截至2023H1已實現(xiàn)銷售額占年度目標50.44%。我們認為在需求端政策發(fā)力、且公司土儲充裕的背景下，公司今年有較大概率實現(xiàn)年度目標。
拿地布局：2023年上半年拿地穩(wěn)健，權(quán)益占比提升。在公司銷售增速較高，但行業(yè)整體銷售規(guī)模波動較大的背景下，公司保持穩(wěn)健的投資策略，土地投資強度在龍頭房企中依然保持較高水平。從權(quán)益比例來看，2023年上半年拿地金額權(quán)益占比83%，相比2022H2大幅提升。根據(jù)中報披露的項目表統(tǒng)計，2023H1公司未竣工土儲5051萬平，待開工土儲299萬平，總土儲合計約5350萬平。
華東、江南、西南、深圳區(qū)域土儲占比較高。我們認為公司當前土儲規(guī)模充裕、布局合理，可保證較高去化率和流速，為實現(xiàn)年度銷售目標提供有力保障。
投融資與負債結(jié)構(gòu)：融資成本續(xù)創(chuàng)新低，負債規(guī)模小幅增長。2023H1剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率為62.86%，環(huán)比2022H2增加0.44pct。凈負債率47.01%，環(huán)比減少1.08pct?，F(xiàn)金短債比從2022H2的1.30x，降低至2023H1的1.09x，環(huán)比減少0.21x。2023H1推算口徑有息負債規(guī)模2091.04億元，同比增長6.6%，保持小幅增長。綜合資金成本3.65%，環(huán)比2022H2減少24bp，續(xù)創(chuàng)2015年來新低。2023年6月，1年期和5年以上期LPR利率均調(diào)降10bp，公司抓住窗口期，上半年新增注冊138億元公司債，并實現(xiàn)公開市場融資74.9億元。我們認為，資金成本保持低位，也有利于公司繼續(xù)降低負債成本，實現(xiàn)規(guī)模的穩(wěn)步擴張。
盈利預測與投資評級：預測公司2023-2025E歸母凈利潤分別為74/ 105/134億元，EPS分別為每股0.89/ 1.26/ 1.60元，8月31日收盤價對應2023-2025E的PE分別為15.36/ 10.84/ 8.52倍。我們繼續(xù)看好公司在市場復蘇中的銷售彈性和規(guī)模成長性。因此維持“買入”評級。
風險因素：房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊或放松不及預期。地產(chǎn)行業(yè)銷售下行幅度超預期。公司地產(chǎn)銷售業(yè)務和其他業(yè)務拓展不及預期
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