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本報(bào)告導(dǎo)讀：
　　奧萊高增長(zhǎng)，超市拖累凈利潤(rùn)，REITs助力資產(chǎn)盤活與業(yè)務(wù)擴(kuò)張。
　　投資要點(diǎn)：
　　 投資建議：業(yè)績(jī)符合預(yù)告，維持預(yù)測(cè)公司2023-2025年歸母凈利潤(rùn)EPS分別為0.39、0.44、0.53元，參考PE估值及FCFE估值，維持目標(biāo)價(jià)18.14元，維持增持評(píng)級(jí)。
　　業(yè)績(jī)簡(jiǎn)述：2023H1營(yíng)收163.32億元/-4.54%，歸母凈利潤(rùn)3.28億元/同比扭虧為盈，扣非歸母凈利潤(rùn)2.73億元/同比扭虧為盈，毛利率26.56%/+3.23pct，歸母凈利率2.01%/+2.69pct.其中2023Q2營(yíng)收68.45億元/+0.33%，歸母凈利潤(rùn)1.16億元/同比扭虧為盈，扣非歸母凈利潤(rùn)0.81億元/同比扭虧為盈，毛利率28.66%/+5.56pct，歸母凈利率1.70%/+5.68pct.
　　大型綜合超市業(yè)務(wù)拖累，奧特萊斯高增長(zhǎng)，百貨積極轉(zhuǎn)型。2023H1聯(lián)華超市凈虧損1.16億元（公司持有聯(lián)華超市20.03%股權(quán)）拖累公司凈利潤(rùn)；奧萊業(yè)態(tài)受益平價(jià)消費(fèi)趨勢(shì)和線下消費(fèi)復(fù)蘇增速最高，
　　2023H1營(yíng)收同比+56.36%，毛利率+10.54pct；傳統(tǒng)百貨零售業(yè)態(tài)在數(shù)字化進(jìn)程下承壓，公司針對(duì)重點(diǎn)商圈，通過多元營(yíng)銷構(gòu)建年輕態(tài)，吸
　　引年輕人及高端消費(fèi)客流量，提升業(yè)績(jī)表現(xiàn)，2023H1百貨增速為42.22%，毛利率+4.85pct。
　　 REITs盤活存量資產(chǎn)。公司擬以上海又一城購(gòu)物中心項(xiàng)目作為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目申報(bào)發(fā)行公募REITs。百聯(lián)股份成為首批公募REITs試點(diǎn)公司，利好公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型及外延擴(kuò)張。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：消費(fèi)需求疲軟，門店擴(kuò)張不及預(yù)期，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。