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8月28日晚，招商蛇口發(fā)布2023年半年報(bào)，2023年上半年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入514.42億元，同比下降10.63%，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)21.53億元，同比上升14.09%，基本每股收益0.22元/股，同比上升37.50%。
　　結(jié)算結(jié)構(gòu)致收入略有下滑，權(quán)益比提升增厚業(yè)績(jī)
　　2023年上半年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入514.42億元，同比下降10.63%，收入下降源于房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模同比減少，從結(jié)構(gòu)上看華北區(qū)域、江南區(qū)域、西南區(qū)域、深圳區(qū)域、海外及其他區(qū)域營(yíng)業(yè)收入同比變動(dòng)較大；報(bào)告期內(nèi)，公司開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)綜合毛利率17.82%，較去年同期下降2.93個(gè)百分點(diǎn)，主要受結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品類型、結(jié)轉(zhuǎn)體量、地區(qū)結(jié)構(gòu)等影響；但公司報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)21.53億，同比上升14.09%，主要因：1）期內(nèi)投資收益14.6億同比+30.07%；2）銷管及財(cái)務(wù)費(fèi)用均同比下降；3）少數(shù)股東損益由去年同期21.20億降至16.49億，以上三點(diǎn)因素共同促進(jìn)了公司業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)。
　　銷售逆市高增長(zhǎng)，投資聚焦核心城市
　　上半年，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積683.96萬(wàn)平方米，同比增加40.30%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額1,664.36億元，同比增加40.07%。上半年公司全口徑簽約金額排名行業(yè)第五，較去年同期提升一位。投資方面，上半年公司共獲取25宗地塊，總計(jì)容建面約238萬(wàn)平方米，權(quán)益地價(jià)345億元。其中“核心6+10城”的投資金額占比達(dá)98%，資源投放進(jìn)一步聚焦北京、上海、深圳等一線城市以及杭州、蘇州、廈門等重點(diǎn)城市。當(dāng)前樓市調(diào)控政策放松空間也主要集中在一二線城市，我們認(rèn)為隨著近期核心城市的政策解綁，公司憑借高占比的高能級(jí)城市布局有望從中受益。
　　財(cái)務(wù)穩(wěn)健，融資渠道暢通
　　截至報(bào)告期末，公司剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率62.86%、凈負(fù)債率47.01%、現(xiàn)金短債比為1.09。期內(nèi)公司全面落實(shí)降本增效舉措，嚴(yán)控資金成本，加大公開(kāi)市場(chǎng)融資力度進(jìn)行債務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整，緊抓LPR下行的市場(chǎng)窗口，充分發(fā)揮公司信用優(yōu)勢(shì)進(jìn)行高息債務(wù)置換，降本成效顯著。上半年新增138億元公司債注冊(cè)，新增公開(kāi)市場(chǎng)融資74.9億元，票面利率均為同期內(nèi)房企債券利率最低水平；上半年綜合資金成本3.65%，較年初降低24BP。公司憑借央企背景及扎實(shí)的業(yè)務(wù)基本面，在融資渠道及成本上對(duì)比行業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯。
　　投資建議：2023年上半年公司因結(jié)算結(jié)構(gòu)影響收入略有下降，但憑借權(quán)益比的回升及管控費(fèi)用的降低，業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)可觀的增長(zhǎng)。同時(shí)得益于高能級(jí)城市布局，上半年公司銷售表現(xiàn)明顯優(yōu)于行業(yè)，在當(dāng)前樓市政策持續(xù)寬松且邊際利好一二線城市的背景下，我們看好公司憑借高質(zhì)量的一二線土儲(chǔ)高占比獲得更高的增長(zhǎng)動(dòng)力。由于2023年依然存在可能的存貨減值影響，我們調(diào)整盈利預(yù)測(cè)公司2023-2025年EPS至0.79、1.02、1.24元/股（前值1.06、1.31、1.67），維持公司“買入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖不及預(yù)期，政策出臺(tái)時(shí)間及力度不及預(yù)期。