>> 安信證券-以史為鑒：本輪房地產(chǎn)放松力度如何？-230903
| 上傳日期： |
2023/9/4 |
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pdf 共14頁 |
來源： |
安信證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
池光勝 |
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事件：2023年8月25日-31日，央行、金融監(jiān)管總局、住建部三部委陸續(xù)發(fā)布三項(xiàng)政策，提出推動(dòng)落實(shí)首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”、統(tǒng)一限購區(qū)和非限購區(qū)的首付比例下限、下調(diào)二套房貸款利率40個(gè)BP、降低存量首套住房貸款利率等措施。
首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)規(guī)定與城市實(shí)踐：2014年“930”新政在全國層面推進(jìn)“認(rèn)貸不認(rèn)房”，2016年政策開始逐漸收緊，四個(gè)一線城市率先重啟“認(rèn)房又認(rèn)貸”，包括杭州、合肥、蘇州、天津等的強(qiáng)二線城市亦跟進(jìn)。近年來房地產(chǎn)市場開始下行，銷售端去化不暢，2022年以來已有包括杭州、南京、天津等重點(diǎn)二線城市在內(nèi)至少64個(gè)城市開始因城施策陸續(xù)放松“認(rèn)房認(rèn)貸”政策，政策內(nèi)容主要包含兩類：一類以杭州、天津、煙臺(tái)為例的“認(rèn)房不認(rèn)貸”，更多的則是以鄭州、貴陽等為例的“認(rèn)貸不認(rèn)房”。截至今年7月，僅北上廣深等十余個(gè)中高能級(jí)城市仍嚴(yán)格執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，其余城市對(duì)首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)基本都明顯放松，因此政策更多是對(duì)現(xiàn)有執(zhí)行情況的追認(rèn)。
首付比例的相關(guān)規(guī)定與城市限購情況：2016年2月，央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布銀發(fā)〔2016〕26號(hào)文，規(guī)定在非限購地區(qū)，首套房最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)，即非限購區(qū)首套首付比例實(shí)際可至20%,二套房最低首付款比例則調(diào)整為不低于30%；對(duì)于實(shí)施“限購”措施的城市，則根據(jù)銀發(fā)〔2015〕305號(hào)和銀發(fā)〔2016〕26號(hào)兩個(gè)文件的規(guī)定，首套房最低首付比例30%，二套房最低首付比例40%。2016-2017年由于房地產(chǎn)市場過熱，所以多地逐步開始收緊限購，直到2021年開始房地產(chǎn)逐漸步入下行期，有些城市開始陸續(xù)放松，尤其是2022年3月以來，主要二線城市和大部分三四線城市大都明顯放松了限購限貸政策，杭州、長沙、廈門島內(nèi)和武漢二環(huán)內(nèi)等限購區(qū)也積極通過“打補(bǔ)丁”方式支持住房需求釋放。截至7月初，國內(nèi)主要二線城市和三四線城市都已取消或明顯放松限購，已經(jīng)執(zhí)行了首套20%和二套30%的首付比例下限。
按揭利率：當(dāng)前首套按揭利率下限為4.0%，比2008年歷史低點(diǎn)略低16BP，二套房按揭利率下限4.4%，仍是首套房1.1倍，考慮到當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)情況，預(yù)計(jì)未來仍有下調(diào)的空間。
綜上，“認(rèn)房不認(rèn)貸”弱于2014年930新政的“認(rèn)貸不認(rèn)房”，非限購區(qū)的首付比例下限持平于2016年26號(hào)文，限購區(qū)的首付比例下限比2015年330新政低10%，但在因城施策背景下，一線城市未必會(huì)按照最低下限執(zhí)行，當(dāng)前按揭利率處于歷史低位，但考慮到經(jīng)濟(jì)增長差異，預(yù)計(jì)未來還有繼續(xù)下行的空間。綜合來看，本輪放松有利于自住需求釋放，主要利好高能級(jí)城市，有貸款記錄者和換房者是直接受益人，但受制于房地產(chǎn)預(yù)期、收入預(yù)期和二手房掛牌量較大等因素影響，“點(diǎn)狀回暖”的概率較高，全國銷售還有待進(jìn)一步觀察。
風(fēng)險(xiǎn)提示：信息搜集不全面，政策超預(yù)期等。
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