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事件：公司發(fā)布2023年中報(bào)。2023年上半年，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入514.4億元，同比減少10.6%；歸母凈利潤21.5億元，同比增長14.1%。
　　點(diǎn)評：核心盈利小幅下滑，聚焦核心16城，寬松政策有望加速銷售，財(cái)務(wù)穩(wěn)健。
　　結(jié)算進(jìn)度較慢，核心盈利小幅下滑：23年H1，公司實(shí)現(xiàn)營收514.4億元，其中開發(fā)業(yè)務(wù)收入416.3億元，同比減少16.2%，主要因結(jié)算進(jìn)度較慢，上半年約完成年度竣工目標(biāo)的28.6%，下半年竣工有望提速；公司綜合毛利率為16.3%，同比降低2.3pct，主要因開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率同比下滑2.9pct至17.8%，綜合毛利率邊際下滑幅度已明顯收窄，我們認(rèn)為公司前期充分計(jì)提存貨減值以及22年以前獲取的低毛利項(xiàng)目逐步進(jìn)入結(jié)算尾聲，毛利率下滑趨勢或?qū)⒃?4年開始有所改善；公司歸母凈利潤同比增長14.1%，主要因向蛇口產(chǎn)園REIT出售深圳光明科技園相關(guān)股權(quán)實(shí)現(xiàn)投資收益約8.06億元，扣非歸母凈利潤同比下滑5.4%。
　　銷售表現(xiàn)優(yōu)秀，城市深耕效果顯著：23年H1，公司實(shí)現(xiàn)銷售金額1664億元，同比增加40.1%，全口徑銷售額排名行業(yè)第五，較去年同期提升一位；于上海、合肥、蘇州、深圳等12個城市進(jìn)入當(dāng)?shù)亓髁夸N售金額排名前五。截至23年上半年末，公司完工產(chǎn)品在整體存貨中占比為17.7%，保持穩(wěn)定，去化表現(xiàn)穩(wěn)定。
　　聚焦核心16城，政策寬松有望加速銷售：23年H1，公司新增土儲238萬平米，總地價約416億元，拿地銷售比為25.0%，新增土儲全部集中于公司聚焦的“強(qiáng)心30城”，其中于“核心6+10城”的投資金額占比達(dá)98%，高度聚焦一二線核心城市。隨著近期“認(rèn)房不認(rèn)貸”等寬松政策落地，公司重點(diǎn)布局的核心城市改善性住房成交情況有望改善，或?qū)⒅具M(jìn)一步提升去化速度。
　　財(cái)務(wù)穩(wěn)健，現(xiàn)金充裕：截至23年上半年末，公司融資余額為2105.5億元，較2022年末增長4.2%，貨幣資金較2022年末增長19.3%；剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為62.86%，凈負(fù)債率47.01%，現(xiàn)金短債比1.09，現(xiàn)金短債比較22年末有所下滑或與新舊債務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整有關(guān)，3年以上的借款占比37.8%，較2022年末提升13.5pct；上半年綜合融資成本為3.65%，較2022年末下降24BP。
　　盈利預(yù)測、估值與評級：考慮公司毛利率下滑等因素，我們下調(diào)公司23-25年的歸母凈利潤預(yù)測為79.4億元（下調(diào)11.1%）、93.8億元（下調(diào)8.9%）、116.5億元（下調(diào)5.4%），當(dāng)前股價對應(yīng)23-25年P(guān)E估值為15.7/13.3/10.6倍，公司背靠招商局集團(tuán)，集團(tuán)資源豐富，拿地與銷售表現(xiàn)積極，優(yōu)質(zhì)土儲充裕，信用優(yōu)勢顯著，未來有望持續(xù)提升市占率和業(yè)績，維持“買入”評級。
　　風(fēng)險提示：銷售、拿地不及預(yù)期，開工、交付不及預(yù)期，市場下行超預(yù)期等風(fēng)險