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政策兌現(xiàn)符合預期。上周末，北京和上海分別官宣執(zhí)行“認房不認貸”政策。考慮到二套房的首付比例極高（北京為80%，上海為70%），我們預計因“認房不認貸”而帶來的寬松的首套房認定，將極大地刺激置換購房需求。從全國范圍來看，考慮到大多數(shù)二線城市已在較早時間，甚至是2022年就已經開始執(zhí)行“認房不認貸”，因此我們認為9月份整體的銷售復蘇將較溫和。放松政策現(xiàn)已進入逐步落實階段?？紤]到1）房地產板塊的驅動總是由政策端自上而下；以及2）一線城市房地產放松政策才剛剛開始，我們認為投資者的積極情緒可能會超過市場預期。
　　下調購房首付比例下限。好消息還來自于監(jiān)管機構調低和標準化全國的首付比例下限。鑒于大多數(shù)城市目前仍采用較高的首付比例，我們認為這項政策對于刺激全國范圍內的房地產銷售更有實質意義。根據我們的梳理，目前在大多數(shù)二線城市，主流的首套房首付比例為30%，二套房為40%。我們認為這顯示出地方政府下調購房首付比例的空間較大。
　　 LPR下調箭在弦上。同樣是在上周，另一項刺激房地產市場的重要措施是下調存量房貸利率。我們認為存量房貸利率規(guī)則的統(tǒng)一調整是進一步下調利率的關鍵一步。只有當所有購房者（在同一時期購房）的利率成本調整到同一水平時，我們認為下調LPR才會更有意義。這樣一來，存量貸款借款人對應相同的加減點數(shù)，因此在統(tǒng)一調整LPR時就可以得到公平對待。總體而言，我們認為下一步的政策刺激措施將是下調LPR，這對減輕購房者的長期負擔至關重要。
　　我們預計房地產基本面將在9月份回暖。短期而言，我們推薦首開股份（600376SH），其將受益于一線城市的放松政策。優(yōu)質房企中，我們推薦招商蛇口（001979SZ）、保利發(fā)展（600048 SH）和萬科企業(yè)（02202 HK）。同時，我們也推薦園區(qū)公司中新集團（601512 SH），其在利好產業(yè)政策下具備更好的增長前景。另外，我們也推薦綠城管理（09979 HK），其將受益于地方國企及金融機構等新增客戶需求。
　　風險：1）重新放開前融，行業(yè)杠桿上行；以及2）購房需求下行。