>> 中信證券-債市啟明系列：公募REITS中報深度觀察-230905
| 上傳日期： |
2023/9/5 |
大?。?/td>
| 1012KB |
| 格式： |
pdf 共24頁 |
來源： |
中信證券 |
| 評級： |
-- |
作者： |
明明，余經(jīng)緯，秦楚媛 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
|
|
近期，公募REITs陸續(xù)披露2023年中期報告。相較于季報，中報為投資者提供了更多的分析維度，包括財務(wù)數(shù)據(jù)變化以及持有人機構(gòu)變動。從完成度角度來看，收入端，大部分REITs底層資產(chǎn)表現(xiàn)基本符合預(yù)期，僅少數(shù)高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)的收入表現(xiàn)不及預(yù)期。成本端，各底層資產(chǎn)的不含折舊和攤銷的營業(yè)成本表現(xiàn)差異較大。在此背景下，各REITs的EBITDA完成度同樣呈現(xiàn)一定的分化，經(jīng)調(diào)增/調(diào)減項調(diào)整后，大部分標(biāo)的的可供分配金額完成度較高。此外，公募REITs機構(gòu)和個人投資者持有結(jié)構(gòu)的整體變化不大，產(chǎn)業(yè)園區(qū)和倉儲物流板塊的機構(gòu)投資者占比略有提升。
▍REITs 2023年上半年業(yè)績“成績單”表現(xiàn)如何？今年上半年，業(yè)績表現(xiàn)仍然延續(xù)板塊間的分化，高速公路修復(fù)態(tài)勢延續(xù)但斜率有所放緩；生態(tài)環(huán)保雖出現(xiàn)個別干擾項但不改韌性；能源基礎(chǔ)設(shè)施單季度的營收表現(xiàn)較好；產(chǎn)業(yè)園區(qū)中部分資產(chǎn)出租率仍承壓，但部分廠房類產(chǎn)業(yè)園保持高出租率；倉儲物流和保障房呈現(xiàn)強穩(wěn)定性（更為詳細(xì)的業(yè)績分析可參考《債市啟明系列20230721-公募REITs二季度成績單如何解讀》）。
▍從中報財務(wù)數(shù)據(jù)看公募REITs業(yè)績完成度。整體來看，公募REITs業(yè)績完成度分化顯著：（1）高速公路REITs——二季度的底層資產(chǎn)經(jīng)營情況修復(fù)斜率放緩一定程度影響了上半年整體的營收表現(xiàn)，但營業(yè)成本下行起到一定的對沖作用，帶動大部分高速公路REITs的EBITDA完成度好于營業(yè)收入完成度；（2）生態(tài)環(huán)保REITs——同比維度的經(jīng)營表現(xiàn)有所波動，但整體韌性不減；（3）能源REITs——3只能源REITs的營收完成度均較高，因國補回款和保理操作的時間錯位，中航京能光伏REIT和中信建投國電投REIT上半年可供分配金額完成度參考意義不大；（4）產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs——各REITs可供分配金額完成表現(xiàn)相對分化，廠房類型的產(chǎn)業(yè)園區(qū)表現(xiàn)相對穩(wěn)?。唬?）倉儲物流REITs——底層資產(chǎn)經(jīng)營平穩(wěn)，可供分配金額完成度較高；（6）保障房REITs——底層資產(chǎn)收入波動相對較小、營業(yè)成本以折舊攤銷為主、可供分配金額完成度均超預(yù)期。
▍公募REITs持有人結(jié)構(gòu)有何變化？對比2022年年底和今年年中各公募REITs的持有人結(jié)構(gòu)，整體來看公募REITs機構(gòu)和個人投資者持有結(jié)構(gòu)變化不大，產(chǎn)業(yè)園區(qū)和倉儲物流板塊的機構(gòu)投資者占比略有提升。橫向比較來看，對于首批擴募的4只REITs，因定向擴募的安排，其機構(gòu)投資者占比的增幅相對明顯。
▍總結(jié)。今年上半年，公募REITs業(yè)績表現(xiàn)仍然延續(xù)板塊間的分化。從完成度角度來看，收入端，大部分REITs底層資產(chǎn)表現(xiàn)基本符合預(yù)期，僅少數(shù)高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)的收入表現(xiàn)不及預(yù)期。成本端，由于“折舊和攤銷”在可供分配金額計算過程中是加回項，故不包含折舊和攤銷的營業(yè)成本或更能反映底層資產(chǎn)的運營情況。2023年上半年，各底層資產(chǎn)的成本表現(xiàn)差異較大。在此背景下，各REITs的EBITDA完成度同樣呈現(xiàn)一定的分化，經(jīng)調(diào)增/調(diào)減項調(diào)整后，大部分標(biāo)的的可供分配金額完成度較高。當(dāng)前，宏觀層面各項穩(wěn)增長政策密集出臺，在中長期維度有助于REITs底層資產(chǎn)經(jīng)營情況的修復(fù)。此外，近期關(guān)于推動REITs市場多層次方向發(fā)展的政策正逐步加碼，一級市場的擴容、各類增量資金逐步進入二級市場都值得期待，建議兼顧一級與二級的投資機會，其中消費類基礎(chǔ)設(shè)施、水電、IDC、文旅等都是較為期待的布局方向。
▍風(fēng)險因素：REITs底層資產(chǎn)所在行業(yè)出現(xiàn)超預(yù)期政策，例如高速公路通行費減免、產(chǎn)業(yè)園區(qū)租金減免等；國內(nèi)經(jīng)濟基本面修復(fù)不及預(yù)期或?qū)Φ讓淤Y產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生影響；政策超預(yù)期變動、二級市場波動等因素或影響一級市場發(fā)行節(jié)奏。
|
|
