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核心觀(guān)點(diǎn)：根據(jù)中央和地方政府的近期表態(tài)，此輪城中村改造或超過(guò)此前的市場(chǎng)預(yù)期。我們估算此輪改造年均投資會(huì)在0.6萬(wàn)億-1.7萬(wàn)億元，相當(dāng)于2022年房地產(chǎn)投資的4.5%-12.8%。雖然改造將對(duì)房地產(chǎn)投資有明顯的促進(jìn)作用，對(duì)促消費(fèi)也有益，但是對(duì)房產(chǎn)銷(xiāo)售的幫助或較有限。
　　城中村改造或?yàn)榻窈髱啄旯潭ㄙY產(chǎn)投資領(lǐng)域重點(diǎn)工作。繼今年四月和七月的政治局會(huì)議以及7月21日國(guó)常會(huì)提及推進(jìn)城中村改造后，21個(gè)超大特大城市中已有10城就城中村改造制定2023年或2023-2025年詳細(xì)目標(biāo)和計(jì)劃。從各城市的動(dòng)向來(lái)看，此輪城中村改造無(wú)論從橫跨時(shí)長(zhǎng)還是規(guī)模都可以超過(guò)7月國(guó)常會(huì)召開(kāi)后的市場(chǎng)預(yù)期。
　　此輪城中村改造如何操作？根據(jù)國(guó)常會(huì)通稿，我們判斷：1）改造或不會(huì)像棚改一樣制定具體的全國(guó)性目標(biāo)；2）資金來(lái)源更加多元化，民間投資尤其是國(guó)有房企和商業(yè)銀行或參與其中；3）貨幣化安置比例或?qū)⒚黠@低于之前的棚改；4）相比之前散點(diǎn)式的城中村改造，此輪改造地方政府將扮演更為關(guān)鍵的指導(dǎo)作用，規(guī)劃上也更有全局性。具體執(zhí)行上可參考2021年8月發(fā)布的《防止大拆大建問(wèn)題的通知》，但我們預(yù)計(jì)某些紅線(xiàn)有放松的可能。
　　我們認(rèn)為改造將顯著促進(jìn)房地產(chǎn)投資，但對(duì)房產(chǎn)銷(xiāo)售的幫助作用相對(duì)較小。我們預(yù)計(jì)將有1367萬(wàn)人受益于此次的城中村改造，改造面積或超過(guò)10億平方米。根據(jù)我們對(duì)拆除重建以及改造費(fèi)用的假設(shè)，此輪改造建設(shè)或耗資高達(dá)4.7萬(wàn)億-8.5萬(wàn)億元，或需耗時(shí)5-8年完成。假設(shè)5年完成，每年的建設(shè)成本在0.9萬(wàn)億-1.7萬(wàn)億元（相當(dāng)于2022年房地產(chǎn)投資的7.1%-12.8%，下同）。如果時(shí)間跨度拉長(zhǎng)至8年，則每年可拉動(dòng)0.6萬(wàn)億-1.1萬(wàn)億相關(guān)投資（4.5%-8%）。不論在何種假設(shè)下，在房地產(chǎn)行業(yè)從低迷中恢復(fù)的過(guò)程中，城中村改造對(duì)房地產(chǎn)投資的促進(jìn)作用是顯著的。房產(chǎn)銷(xiāo)售上，假設(shè)拆除面積中50%通過(guò)房票和貨幣化安置（1億-2億平方米），即便5年完成，每年的貨幣化安置面積也僅相當(dāng)于2022年房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積的1.5%-3%。改造預(yù)計(jì)對(duì)消費(fèi)有正面的溢出效應(yīng)，不過(guò)仍需警惕其對(duì)政府尤其是地方政府可能造成的債務(wù)壓力。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：城中村改造細(xì)節(jié)出臺(tái)后規(guī)模不及預(yù)期、政策推進(jìn)較為緩慢。