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日本房地產(chǎn)在泡沫破裂時(shí)期的“堅(jiān)挺”：日本在1990年資產(chǎn)價(jià)格泡沫破滅之后，陷入了所謂“失去的二十年”。但數(shù)據(jù)顯示日本房地產(chǎn)新開工和銷售在經(jīng)歷了不到兩年的調(diào)整之后顯著回升，并且房地產(chǎn)行業(yè)在GDP中的占比相對(duì)平穩(wěn)，并沒有出現(xiàn)想象中的大幅回落。我們嘗試拆解和梳理當(dāng)時(shí)日本在應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下行過程中，各項(xiàng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，希望能找到一些對(duì)當(dāng)下優(yōu)化房地產(chǎn)政策有一定參考價(jià)值的內(nèi)容。
　　日本政策層應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)“泡沫”時(shí)：（1）允許房地產(chǎn)價(jià)格快速下跌，房?jī)r(jià)大幅下跌后激發(fā)了潛在需求。（2）日本對(duì)于居民的保護(hù)增加，控制企業(yè)的破產(chǎn)速度，日本的失業(yè)率對(duì)比其他國(guó)家仍然是相對(duì)平穩(wěn)的。（3）在居民住宅和商業(yè)房地產(chǎn)投資下滑的同時(shí)，日本政府房產(chǎn)投資上行，部分補(bǔ)充了房地產(chǎn)行業(yè)的下滑，使得經(jīng)濟(jì)的下行并未失速。（4）日本大幅降低利率，使得消費(fèi)者購(gòu)買房產(chǎn)的成本下降。
　　中國(guó)對(duì)日本經(jīng)驗(yàn)的借鑒：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有其較大特殊性，房地產(chǎn)是我國(guó)居民的主要財(cái)產(chǎn)，土地出讓是地方政府的主要收入之一，房?jī)r(jià)大幅下行會(huì)對(duì)消費(fèi)和投資形成顯著拖累。雖然通過房?jī)r(jià)在短期內(nèi)大幅調(diào)整來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的出清并不現(xiàn)實(shí)，日本在就業(yè)保護(hù)和政府投資方面的經(jīng)驗(yàn)具有一定參考價(jià)值。7月政治局會(huì)議已經(jīng)把穩(wěn)就業(yè)提高到戰(zhàn)略高度，城中村改造和保障房建設(shè)將為房地產(chǎn)投資的新增長(zhǎng)點(diǎn)。
　　降息是可選項(xiàng)：在當(dāng)下經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過程中，產(chǎn)能過剩和低通脹現(xiàn)象背后是實(shí)際產(chǎn)出偏離潛在產(chǎn)出水平。黃金法則和自然利率錨點(diǎn)調(diào)控下，我們測(cè)算對(duì)應(yīng)5.5%潛在增長(zhǎng)率水平的1年期貸款利率約在3.1%左右。鑒于當(dāng)下中國(guó)經(jīng)濟(jì)存在負(fù)向產(chǎn)出缺口，央行在政策利率層面也可以適度加大下調(diào)力度。未來伴隨負(fù)向產(chǎn)出缺口彌合，政策利率再逐步回歸正常。根據(jù)日本房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的經(jīng)驗(yàn)，降息在穩(wěn)定預(yù)期的同時(shí)可以有效降低購(gòu)房者的成本，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到托底的作用。就中國(guó)目前的情況而言，降息可以降低地方政府還本付息壓力，在一定程度上緩解地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　1.房地產(chǎn)銷售大幅下行的風(fēng)險(xiǎn)
　　2.國(guó)內(nèi)政策落實(shí)不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)