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投資要點(diǎn)
　　事件：9月20日，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》：一、優(yōu)化住房限購(gòu)和增值稅免稅年限。將本市住房限購(gòu)政策調(diào)整為，在越秀、海珠、荔灣、天河、白云（不含江高鎮(zhèn)、太和鎮(zhèn)、人和鎮(zhèn)、鐘落潭鎮(zhèn)）、南沙等區(qū)購(gòu)買住房的，本市戶籍居民家庭限購(gòu)2套住房；非本市戶籍居民家庭能提供購(gòu)房之日前2年在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明的，限購(gòu)1套住房。將越秀、海珠、荔灣、天河、白云、黃埔、番禺、南沙、增城等區(qū)個(gè)人銷售住房增值稅征免年限從5年調(diào)整為2年。二、加大保障性住房建設(shè)和供給。廣州成為全國(guó)一線城市中首個(gè)部分放開限購(gòu)的城市。
　　8月末以來(lái)廣州多次率先放松樓市調(diào)控政策，首付比例和房貸利率均已下調(diào)，其他一線城市有望跟進(jìn)。8月30日，廣州在一線城市中率先官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”：居民家庭在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。9月9日，根據(jù)廣州日?qǐng)?bào)報(bào)道，廣州降低房貸利率和二套房首付比例：首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付比例為不低于30%，利率下限由原來(lái)的LPR+0BP調(diào)整為L(zhǎng)PR-10BP；二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付比例由原來(lái)的50%/70%（普宅/非普）調(diào)整為不低于40%，利率下限由原來(lái)的LPR+60BP調(diào)整為L(zhǎng)PR+30BP，新政從9月8日起執(zhí)行。9月20日廣州再次率先部分放開限購(gòu)，我們認(rèn)為其余一線城市也有望跟進(jìn)相關(guān)政策。
　　政策發(fā)力形成組合拳，對(duì)需求端刺激效果可期。我們認(rèn)為降低首付比例、房貸利率以及實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”，提升的是居民的購(gòu)房能力；本次部分放開限購(gòu)，增加的是居民的購(gòu)房資格。兩類政策形成組合拳有望達(dá)到“1+1>2”的效果，有效刺激剛需和改善型購(gòu)房需求；疊加“金九銀十”的季節(jié)性因素，預(yù)計(jì)廣州短期內(nèi)銷售將迎來(lái)明顯修復(fù)，但復(fù)蘇的持續(xù)性仍受到宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的影響，因此需要進(jìn)一步跟蹤觀察。
　　全國(guó)政策方向明確，預(yù)計(jì)供需兩端政策放松仍將繼續(xù)加碼，直至基本面明顯復(fù)蘇。8月31日央行發(fā)布關(guān)于《調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》、《降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》后，包括南京、青島、濟(jì)南、鄭州、沈陽(yáng)、福州在內(nèi)的多個(gè)二線城市宣布取消限購(gòu)，多城下調(diào)首付比例和房貸利率以及取消限售，政策方向明確，調(diào)控態(tài)度積極。除了需求端政策外，我們期待更多針對(duì)房企融資端的信貸支持政策，供、需兩端同時(shí)發(fā)力方能幫助市場(chǎng)更快恢復(fù)良性發(fā)展。
　　投資建議：此次廣州部分放松限購(gòu)政策，政策力度和政策出臺(tái)時(shí)間均略超市場(chǎng)預(yù)期，市場(chǎng)將對(duì)其余一線城市跟進(jìn)以及后續(xù)其他政策充滿期待，板塊估值有望持續(xù)修復(fù)。我們認(rèn)為土儲(chǔ)聚焦核心城市、投拓積極、銷售逆勢(shì)增長(zhǎng)的公司有望獲得更大的上漲空間。我們推薦：招商蛇口、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)。此外，建議關(guān)注城中村改造的相關(guān)標(biāo)的，推薦：珠江股份、城建發(fā)展。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)調(diào)控政策放寬不及預(yù)期；行業(yè)下行持續(xù)，銷售不及預(yù)期；行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)蔓延,流動(dòng)性惡化超預(yù)期。