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 8月頭部房企銷售面積和銷售金額普降，同比分別下降39%、37%，政策端加碼提振市場(chǎng)信心。1）8月16家頭部房企銷售面積1106萬方，同比下降37%，較上月降低10pcts；銷售金額1929億元，同比下降37%。8月整體成交延續(xù)降溫態(tài)勢(shì)，銷售面積和金額均處于歷史低位，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需錯(cuò)配問題仍然存在，且居民收入預(yù)期尚未明顯好轉(zhuǎn)，或影響加杠桿意愿，扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)供需形勢(shì)的核心在于供給端發(fā)力，期待相應(yīng)政策加速落地。2）從銷售面積增速來看，國央企和非國央企分別為-21%、-55%；銷售金額增速來看，二者分別為-25%、-54%，國央企銷售情況仍顯著好于非國央企。3）8月下旬以來，政策進(jìn)入密集出臺(tái)期，一二線城市陸續(xù)落地認(rèn)房不認(rèn)貸，中央下調(diào)各城首付比下限以及下調(diào)存量房貸利率，各城市可因城施策。政策有利于減輕居民還貸壓力，對(duì)核心城市剛需及改善需求具有一定刺激。后續(xù)為“金九銀十”傳統(tǒng)營銷旺季，政策端及房企共同發(fā)力，預(yù)計(jì)銷售有望迎來一定程度好轉(zhuǎn)。
　　頭部房企投資策略趨同，謹(jǐn)慎聚焦高能級(jí)城市。1）8月16家頭部房企拿地金額576億元，環(huán)比上漲78%，同比上升33%。2）8月頭部房企拿地平均溢價(jià)率約6.5%，一二線城市占比88%，房企投資普遍聚焦高能級(jí)城市確定性地塊，主要原因是低能級(jí)城市流速較慢，拉長項(xiàng)目去化周期，拖累利潤實(shí)現(xiàn)。3）從投資金額來看，綠城拿地最為積極，拿地金額206億元，當(dāng)月投資強(qiáng)度212%；保利單月拿地面積最大，為71萬平。4）16家頭部房企拿地樓面價(jià)/銷售均價(jià)104%，持續(xù)補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)。
　　行業(yè)融資修復(fù)緩慢，國央企仍為發(fā)債主力。本月全行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模585億元，同比+63%，頭部房企發(fā)行信用債187億元。1）國央企憑借天然的信用優(yōu)勢(shì)，融資成本保持低位，如華潤置地8月平均票面利率僅為2.25%。2）2023年部分房企仍存在較大償債壓力，截止8月底碧桂園年內(nèi)到期債務(wù)余額105億元。結(jié)合銷售端情況，期待進(jìn)一步的融資端支持政策。
　　越秀將主要在海珠區(qū)、天河區(qū)進(jìn)行做地工作，參與廣州舊改；碧桂園通過債券展期、出售項(xiàng)目公司股權(quán)等方式緩解流動(dòng)性壓力。1）越秀：作為廣州舊改新政中確認(rèn)的做地主體之一，將主要在海珠區(qū)、天河區(qū)進(jìn)行做地工作。2）招商蛇口：堅(jiān)定推進(jìn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)從物業(yè)空間租售向產(chǎn)業(yè)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)投資和科技創(chuàng)新進(jìn)行轉(zhuǎn)型，從重資產(chǎn)向輕重結(jié)合轉(zhuǎn)型。3）碧桂園：8月7日兩筆境外美元債票息未能按期支付，通過債券展期、出售項(xiàng)目公司股權(quán)等方式化解流動(dòng)性壓力。4）融創(chuàng)：代價(jià)20億元轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)及出售資產(chǎn)，解決相關(guān)債務(wù)問題。5）龍湖：高級(jí)副總裁、商業(yè)地產(chǎn)部總經(jīng)理李楠即將退休，接替人選為原華潤萬象生活華南大區(qū)總經(jīng)理包偉；龍智造代建業(yè)務(wù)將持續(xù)聚焦一二線主力城市。6）中南：下半年將圍繞保交付、定增和發(fā)債、扭虧為盈三方面開展工作。
　　投資建議：后續(xù)政策重點(diǎn)關(guān)注城中村改造的推進(jìn)，重點(diǎn)推薦深耕一線城市的房企。供需關(guān)系發(fā)生重大變化的情況下，因城施策對(duì)于當(dāng)前地產(chǎn)總量數(shù)據(jù)或扭轉(zhuǎn)有限，其本質(zhì)是舊發(fā)展模式的后遺癥。超大特大的城市的真實(shí)需求在核心區(qū)高品質(zhì)住宅，通過推動(dòng)城中村改造，提高土地使用率，有望有效滿足真實(shí)需求。我們認(rèn)為城中村改造將是后續(xù)地產(chǎn)政策的重點(diǎn)。本輪政策放松，預(yù)計(jì)會(huì)對(duì)核心一二線城市銷售和價(jià)格都有顯著好轉(zhuǎn)，疊加城中村改造的政策預(yù)期，重點(diǎn)推薦深耕核心一二線城市的房企，建議關(guān)注招商蛇口、越秀地產(chǎn)、城建發(fā)展、京投發(fā)展、中華企業(yè)、天健集團(tuán)、中新集團(tuán)、天地源等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：微觀傳導(dǎo)機(jī)制失靈，仍無法有效終結(jié)房企縮表。