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核心觀點(diǎn)：
　　政策環(huán)境綜述：地產(chǎn)預(yù)期分水嶺，政策加速落地。8月31日晚，央行發(fā)布831新政，下調(diào)居民購(gòu)房首付比及按揭利率下限，突破市場(chǎng)政策寬松上限預(yù)期，本輪地產(chǎn)預(yù)期迎來分水嶺。地方政策方面，根據(jù)我們的模型測(cè)算，本輪放松周期全國(guó)累計(jì)四限政策力度指數(shù)月均下降43，8月下降76，僅9月前17天下降266，8月以來尤其“831新政”后政策力度明顯提升，累計(jì)至少21城出臺(tái)四限改善政策，南京、青島、福州、鄭州等至少8個(gè)二線全面取消限購(gòu)，目前距離16年2月的政策底部還有最多31%的放松空間。9月央行年內(nèi)第二次降準(zhǔn)0.25pct，長(zhǎng)期資金有望進(jìn)一步釋放；城中村改造明確可由專項(xiàng)債及銀行專項(xiàng)貸款支持，資金來源逐漸明晰。
　　成交市場(chǎng)綜述：量?jī)r(jià)齊跌，銷售持續(xù)走弱。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，23年8月全國(guó)商品房銷售金額7708億元，同比下滑16.4%，單月規(guī)模僅相當(dāng)于15-16年水平，結(jié)構(gòu)拆分來看，銷售數(shù)據(jù)連續(xù)三個(gè)月量?jī)r(jià)齊跌，8月與7月市場(chǎng)情況類似，成交熱度低迷。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，8月新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌或持平的城市數(shù)量占比為76%，二手房?jī)r(jià)格該比例為96%，均環(huán)比上升4pct，銷售持續(xù)走弱的壓力在價(jià)格上有所體現(xiàn)。推盤方面，25城住宅8月單月推盤面積同比下降30.7%，推盤意愿仍不足。25城住宅批售比為0.96，環(huán)比上升0.05，市場(chǎng)景氣度低位。
　　土地市場(chǎng)綜述：絕對(duì)規(guī)模低位，市場(chǎng)持續(xù)分化。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，23年8月全國(guó)600城商住用地出讓金2980億元，同比上升7.2%，同比由負(fù)轉(zhuǎn)正，而非22城出讓金同比下降32.3%，降幅環(huán)比擴(kuò)大7.9pct，在核心22城8月集中土拍的帶動(dòng)下，8月整體出讓金增速轉(zhuǎn)正。8月600城商住土地成交面積同比下降41.6%，供給面積同比下降47.2%，受供給不足及市場(chǎng)投資意愿較弱的影響，成交絕對(duì)規(guī)模仍處于低位。
　　開發(fā)投資市場(chǎng)綜述：新開工僅為08年水平，投資維持兩位數(shù)降幅。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，8月全國(guó)商品房新開工面積6922萬平，同比22年同期下降23.6%，單月開工規(guī)模仍僅相當(dāng)于08年水平。投資方面，2023年8月全國(guó)商品房開發(fā)投資額9183億元，同比22年下降11.0%，降幅較7月收窄1.2pct，但仍維持兩位數(shù)降幅。
　　融資市場(chǎng)綜述：供需均走弱，到位資金降幅擴(kuò)大。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，8月房企到位資金8899億元，同比22年下降25.4%，降幅環(huán)比擴(kuò)大5.2pct，開發(fā)貸、自籌資、定金預(yù)收款、按揭貸分別下滑24.3%、22.2%、31.6%、26.9%，各類資金降幅均較7月走闊。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示。未來基本面表現(xiàn)不及預(yù)期。未來融資環(huán)境進(jìn)一步收緊，信貸投放量減少。供給側(cè)改革下行業(yè)出清，對(duì)于市場(chǎng)情緒產(chǎn)生擾動(dòng)