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行業(yè)：9月銷售略有恢復(fù)，四季度回暖可期。從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)看，商品房銷售降幅擴(kuò)大延續(xù)弱勢。2023年1-8月，商品房銷售額為78158億元，同比-3.2%，降幅較1-7月擴(kuò)大了1.7個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售面積為73949萬㎡，同比-7.1%，降幅較1-7月擴(kuò)大了0.6個(gè)百分點(diǎn)。2023年8月單月，商品房銷售額7708億元，環(huán)比+5%，同比-16%，降幅較7月收窄3個(gè)百分點(diǎn)；銷售面積7386萬㎡，環(huán)比+5%，同比-12%，降幅較7月收窄3個(gè)百分點(diǎn)；銷售均價(jià)為10436元/㎡，環(huán)比持平，同比-4.8%。
　　從日頻跟蹤來看，9月銷售略有恢復(fù)。2023年9月17日，30城商品房7天移動(dòng)平均成交面積同比-7%；其中，長三角、華南、華中&西南、華北&東北區(qū)域7天移動(dòng)平均面積同比分別為-24%、-1%、+5%、+4%；一線城市、二線城市、三線城市7天移動(dòng)平均成交面積同比分別為-36%、+15%、-7%。截至2023年9月17日，30城商品房累計(jì)成交面積為9655萬㎡，同比-6.6%；其中，長三角、華南、華中&西南、華北&東北區(qū)域成交面積累計(jì)同比分別為-7.1%、-9%、-3%、-9%；一線城市、二線城市、三線城市商品房成交面積累計(jì)同比分別為+4%、-9%、-11%。
　　自8月底以來，重磅政策密集出臺(tái)。廣州、深圳、上海、北京相繼全域落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”，反映出政策已由“因城施策”變成實(shí)質(zhì)性的“自上而下”；而央行等兩部門發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》打開了限購城市首付比例調(diào)整的空間，后續(xù)一線城市放松政策有望進(jìn)一步落地；多個(gè)二線城市如南京、合肥、鄭州、福州、濟(jì)南、青島、沈陽、大連完全解除限購，充分釋放潛在購買力。這些舉措均能有效降低購房門檻，增強(qiáng)居民購房意愿，政策對新房銷售的提振效果應(yīng)會(huì)在“金九銀十”逐步顯現(xiàn)。
　　板塊：本月跑輸滬深300指數(shù)3.3個(gè)百分點(diǎn)。自上期策略報(bào)告發(fā)布至今，房地產(chǎn)板塊下跌8.0%，跑輸滬深300指數(shù)3.3個(gè)百分點(diǎn)，在31個(gè)行業(yè)中排29名。根據(jù)Wind一致預(yù)期，按最新收盤日計(jì)，板塊2023年動(dòng)態(tài)PE為10.4倍，比2019年1月3日的底部估值水平（6.6倍動(dòng)態(tài)PE）高38.1%。
　　中報(bào)總結(jié)：曙光已現(xiàn)。2023上半年板塊營收同增4.3%，預(yù)計(jì)全年同比大致持平；毛利率持續(xù)下滑至25.5%，預(yù)計(jì)全年將企穩(wěn)；歸母凈利潤下降8.3%，基于對營收規(guī)模持平、毛利率企穩(wěn)、減值規(guī)模大幅下降的前提判斷，預(yù)計(jì)全年板塊業(yè)績將小幅回正。
　　投資策略：在政策利好的刺激下，9月銷售略有恢復(fù)，往后多項(xiàng)重磅政策落地將顯著提振市場熱度，四季度回暖可期。我們看好四季度在“政策+基數(shù)”雙重支撐下迎來基本面的明顯修復(fù)，重點(diǎn)推薦布局一線城市的龍頭房企：貝殼-W、越秀地產(chǎn)、金地集團(tuán)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策落地效果不及預(yù)期、行業(yè)基本面超預(yù)期下行、房企信用風(fēng)險(xiǎn)事件超預(yù)期沖擊。