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銷售：銷售金額累計(jì)跌幅擴(kuò)大，月末重磅政策落地。銷售延續(xù)低迷情緒，1-8月商品房累計(jì)銷售金額跌幅擴(kuò)大。2023年1-8月商品房累計(jì)銷售面積73949.00萬(wàn)平，同比下降7.1%；8月單月銷售面積7386.13萬(wàn)平，同比下降12.2%。2023年1-8月商品房累計(jì)銷售金額78158.00億元，同比下降3.2%；8月單月銷售金額7707.79億元，同比下降16.4%，同比跌幅較6、7兩月有一定收窄，但仍延續(xù)了6月以來(lái)低迷情緒。前期積壓需求基本釋放完畢后，購(gòu)房者收入預(yù)期沒(méi)有明顯改善，房?jī)r(jià)下行壓力仍較大，購(gòu)房者對(duì)于房?jī)r(jià)預(yù)期悲觀，因此觀望情緒持續(xù)加重，需求端情緒低迷。供給端來(lái)看，一方面受到市場(chǎng)二季度逐步降溫影響，房企謹(jǐn)慎推貨，另一方面房企2022年拿地規(guī)?？s減，部分房企上半年才開(kāi)始恢復(fù)在核心城市核心區(qū)域拿地，在一季度市場(chǎng)熱度回升集中推貨后，核心區(qū)域貨值儲(chǔ)備存在一定壓力，因此供給端也相對(duì)低迷。8月末重磅政策持續(xù)落地，政策發(fā)力進(jìn)入重要觀察期，各地陸續(xù)在9月上半月密集出臺(tái)、推進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，截至9月12日，全國(guó)已有25個(gè)省市官宣執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，政策力度提高疊加一線城市信號(hào)意義明確，政策的密集出臺(tái)為市場(chǎng)注入信心，根據(jù)中指研究院9月4日-6日調(diào)查，新政后居民購(gòu)房信心改善明顯，其中北京、上海在政策出臺(tái)后，購(gòu)房意愿強(qiáng)于上月的受訪者占比提升超15pct。政策持續(xù)釋放，購(gòu)房意愿提升疊加政策逐步傳導(dǎo)，市場(chǎng)情緒逐步回升后，后續(xù)傳統(tǒng)旺季金九銀十市場(chǎng)表現(xiàn)可期。
　　投資：開(kāi)發(fā)投資累計(jì)跌幅擴(kuò)大，開(kāi)工走弱保交樓持續(xù)推進(jìn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)降幅擴(kuò)大，投資承壓趨勢(shì)未改。2023年1-8月累計(jì)開(kāi)發(fā)投資完成額76900.00億元，同比下降8.8%，跌幅擴(kuò)大0.3pct；8月單月開(kāi)發(fā)投資完成額9182.87億元，同比下降11.0%，跌幅收窄1.2pct，環(huán)比回升0.2%。2023年1-8月累計(jì)新開(kāi)工面積63891.00萬(wàn)平，同比下降24.4%；8月單月新開(kāi)工面積6921.89萬(wàn)平，同比下降23.6%，環(huán)比下降2.4%，整體新開(kāi)工仍然持續(xù)低迷。2023年1-8月累計(jì)竣工面積43726.00萬(wàn)平，同比上升19.20%；8月單月竣工面積5320.87萬(wàn)平，同比上升10.6%，環(huán)比上升18.2%。新開(kāi)工方面，銷售低迷使得開(kāi)工意愿無(wú)起色，民營(yíng)房企信用沒(méi)有明顯改善，開(kāi)工能力受限。今年以來(lái)累計(jì)開(kāi)工面積同比跌幅持續(xù)擴(kuò)大，8月當(dāng)月開(kāi)工面積同比跌幅略有收窄，但仍然高達(dá)23.6%，主要由于：1）銷售走弱，開(kāi)工意愿方面無(wú)起色。2）民營(yíng)房企信用沒(méi)有得到明顯改善，拿地和開(kāi)工能力都持續(xù)受限。
　　土地：供應(yīng)與成交仍處低位，重點(diǎn)城市溢價(jià)率走低熱度下降”。供應(yīng)方面，8月100大中城住宅類用地供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積4024.05萬(wàn)平，同比下降37.9%，跌幅較上月擴(kuò)大32.6pct。成交方面，成交土地規(guī)劃建筑面積2314.64萬(wàn)平，同比下降30%，供需比1.74倍。8月成都、上海、杭州、北京等市均在月內(nèi)舉行了土拍，月份平均溢價(jià)率4.64%，自3月以來(lái)連續(xù)5月下行，為2023年3月份以來(lái)新低。城市方面除北京和上海兩個(gè)一線城市溢價(jià)率保持在7%以上相對(duì)穩(wěn)定外，杭州、成都和西安等重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)出現(xiàn)明顯降溫，8月杭州成交地塊平均溢價(jià)率5%，西安更有26宗地塊低價(jià)成交。此外成都、濟(jì)南、鄭州、南昌等均出現(xiàn)多宗宅地流拍或撤牌。溢價(jià)率下降和流拍向高能級(jí)城市蔓延，體現(xiàn)出房企拓展態(tài)度謹(jǐn)慎，對(duì)于利潤(rùn)水平好、去化有保障的優(yōu)質(zhì)地塊扎堆聚集，而對(duì)于核心城市的外圍區(qū)域，在當(dāng)前市場(chǎng)情緒低迷的情況下，房企在上半年滿足補(bǔ)貨需求后，疊加仍有房企出險(xiǎn)，投資更偏謹(jǐn)慎。
　　資金：銷售回款支撐轉(zhuǎn)弱，房企資金改善轉(zhuǎn)弱。2023年1-8月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金87116.00億元，同比下降12.9%；8月單月到位資金8899.20億元，同比下降25.4%，跌幅擴(kuò)大5.2pct，環(huán)比下降5.5%。從分項(xiàng)看，國(guó)內(nèi)貸款1-8月累計(jì)金額10671.00億元，同比下降12.8%，跌幅較7月擴(kuò)大1.3pct，定金及預(yù)收30185.00億元，同比下降7.3%；個(gè)人按揭貸款15453.00億元，同比下降4.3%。8月當(dāng)月到位資金同比跌幅擴(kuò)大，銷售熱度下降、銷售回款支撐轉(zhuǎn)弱，資金情況同步轉(zhuǎn)弱。定金及預(yù)收款及個(gè)人按揭貸款跌幅均擴(kuò)大，環(huán)比分別下降9.5%和1.1%，銷售情況是房企資金的重要影響因素，在銷售走弱的背景下，房企資金端的改善也同步轉(zhuǎn)弱。
　　風(fēng)險(xiǎn)因素：政策風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊或放松不及預(yù)期。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：地產(chǎn)行業(yè)銷售下行幅度超預(yù)期。