>> 國(guó)盛證券-宏觀點(diǎn)評(píng)：城中村改造，特征、規(guī)模與影響-230920
| 上傳日期： |
2023/9/21 |
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pdf 共4頁(yè) |
來源： |
國(guó)盛證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
熊園,楊濤 |
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事件：7月中央政治局會(huì)議、國(guó)常會(huì)多次強(qiáng)調(diào)推進(jìn)城中村改造；9.14自然資源部發(fā)布《關(guān)于開展低效用地再開發(fā)試點(diǎn)工作的通知》，城中村用地改造是重點(diǎn)。
核心結(jié)論：本輪城中村改造的規(guī)模與影響，可能都會(huì)超預(yù)期。
1、定位看，近期中央多次強(qiáng)調(diào)城中村改造，各部委各省市配套政策陸續(xù)出臺(tái)。4月和7月兩次政治局會(huì)議都強(qiáng)調(diào)“積極推動(dòng)城中村改造和‘平急兩用’公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”。7月21日，國(guó)常會(huì)議審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》，28日城中村改造工作部署電視電話會(huì)議召開，強(qiáng)調(diào)采取拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合等不同方式分類改造等。9月14日，自然資源部發(fā)布《關(guān)于開展低效用地再開發(fā)試點(diǎn)工作的通知》，以城中村和低效工業(yè)用地改造為重點(diǎn)，盤活利用存量土地，有利于增加建設(shè)用地有效供給，為城中村改造提供土地支持。地方也積極行動(dòng)，9月1日廣州召開工作推進(jìn)會(huì)，成立廣州安居集團(tuán)，強(qiáng)調(diào)以新思路新方式破解城中村改造中融資、安置、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型等難題。
2、特征看，本輪城中村改造與棚改、舊改相比，有四大不同之處。我國(guó)此前曾大規(guī)模實(shí)施棚改、舊改（具體可參考前期報(bào)告《政治局會(huì)議再提“舊改”，作用幾何？》），其中棚改投資規(guī)模較大，2013-2017年年均投資1.2萬億元，對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)效應(yīng)明顯。但對(duì)比發(fā)現(xiàn)，本輪城中村改造與此前棚改、舊改都有較多區(qū)別。
>范圍有限：本輪城改主要集中于21個(gè)超大特大城市，GDP、人口、地產(chǎn)投資分別占全國(guó)的32%、21%、37%（2021年為例），而棚改和舊改都是全國(guó)范圍。
>資金多元：7.21國(guó)常會(huì)明確要“多渠道籌措改造資金…鼓勵(lì)和支持民間資本參與”，這與舊改類似，而棚改則主要由中央通過PSL（抵押補(bǔ)充貸款）直接支持。
>拆整結(jié)合：本輪城改強(qiáng)調(diào)“拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合”，類似于棚改（主要是拆除重建）和舊改（主要是翻新修繕）的結(jié)合，投資力度應(yīng)也介于二者之間。
>周期較長(zhǎng)，7.21國(guó)常會(huì)強(qiáng)調(diào)城中村改造要“堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、積極穩(wěn)妥…成熟一個(gè)推進(jìn)一個(gè)”，相較于舊改明確要求“十四五”完成、棚改的快速實(shí)施，節(jié)奏更緩。且城中村改造多涉及村集體土地，需統(tǒng)籌處理各方利益訴求，實(shí)施難度可能更大。
3、規(guī)?？?，基于已有方案、城改每年投資0.5-1萬億，實(shí)際落地可能超預(yù)期。
>按照部分城市已公布的規(guī)劃，本輪城中村改造的投資規(guī)?？赡苊磕?.5-1萬億。21個(gè)超大特大城市已公布城中村改造規(guī)劃的有6個(gè)，其年均實(shí)施改造項(xiàng)目約49個(gè)，簡(jiǎn)單對(duì)應(yīng)21城年均項(xiàng)目數(shù)約1034個(gè)左右；按照廣州、青島的投資強(qiáng)度測(cè)算，單個(gè)城中村改造項(xiàng)目的投資規(guī)模約為5億元（不同城市差別較大，廣州單個(gè)項(xiàng)目投資近8億元），則21城合計(jì)約5067億元/年?？紤]到21城以外的部分大城市（如合肥）也會(huì)開展改造，全國(guó)整體投資規(guī)模可能0.5-1萬億元/年。
>關(guān)注力度、范圍超預(yù)期的可能。力度方面，2021年住建部曾出臺(tái)《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知》，要求“不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑，原則上城市更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目?jī)?nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%”；但從各地實(shí)際情況看，該限制可能適度放松，如濟(jì)南二環(huán)以內(nèi)重點(diǎn)片區(qū)均拆除重建。范圍方面，考慮到部分城市規(guī)劃的出臺(tái)時(shí)間較早，本輪政策出臺(tái)后，改造范圍可能擴(kuò)大；同時(shí)參考自然資源部《通知》中“未納入本通知試點(diǎn)范圍的超大特大城市、以及具備條件的城區(qū)常住人口300萬以上的大城市，實(shí)施城中村改造項(xiàng)目可參照本通知政策執(zhí)行”的表述，后續(xù)不排除21城以外的其他城市也獲得超預(yù)期配套政策支持的可能。
4、影響看，城中村改造對(duì)投資拉動(dòng)可能更明顯，對(duì)地產(chǎn)銷售作用可能有限。本輪城中村改造將拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資（按照年均1萬億計(jì)算，占固投的1-2個(gè)點(diǎn)）；對(duì)地產(chǎn)銷售的拉動(dòng)與具體拆遷安置方式有關(guān)，若參考北京明確以房屋安置為主，則本輪城中村改造更多是投資屬性，帶來的是地產(chǎn)需求的存量置換，在當(dāng)前地產(chǎn)景氣低迷的大環(huán)境下，對(duì)地產(chǎn)銷售的新增帶動(dòng)可能較為有限。
5、往后看，緊盯相關(guān)的配套政策，尤其是資金支持和居民安置辦法。資金方面，可能的增量支持工具包括政策性銀行貸款、專項(xiàng)債、專項(xiàng)借款、專項(xiàng)貸款（房企），以及加快審批、稅費(fèi)減免等；安置辦法方面，預(yù)計(jì)總體采取“一城一策”，可能更多采取實(shí)物和房票安置；其他方面，本輪城改可能與保障性住房相結(jié)合、以城市更新基金形式鼓勵(lì)民間資本參與等；后續(xù)需密切關(guān)注中央、各地的方案細(xì)則。
風(fēng)險(xiǎn)提示：政策力度、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等超預(yù)期變化。
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