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核心觀點(diǎn)
　　海外租賃REIT是整個(gè)市場(chǎng)中不可或缺的組成部分，最大的美國(guó)市場(chǎng)其市值占比已達(dá)15%之多。得益于核心城市人口的持續(xù)流入，租賃的剛性需求屬性明顯，收益更為穩(wěn)定，與其他REITs相比具有明顯優(yōu)勢(shì)。由于租賃持有的重資產(chǎn)屬性及政府供給能力相對(duì)不足，REITs在服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)助力解決城市住房難問(wèn)題尤其顯得重要。我們看到世界范圍內(nèi)，各國(guó)租賃REITs龍頭集中化趨勢(shì)也頗為明顯，差別化的品牌與產(chǎn)品策略、穩(wěn)健的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)及持續(xù)的資產(chǎn)并購(gòu)整合步伐強(qiáng)化了龍頭競(jìng)爭(zhēng)力。我國(guó)租賃住房市場(chǎng)由政府主導(dǎo)的保障性租賃住房及以企業(yè)主導(dǎo)的市場(chǎng)化長(zhǎng)租房雙輪驅(qū)動(dòng)格局已形成，目前已有4只保障房REITs上市，客群充足收益穩(wěn)定且業(yè)績(jī)超預(yù)期，從長(zhǎng)期看REITs底層資產(chǎn)范圍仍有望拓展至市場(chǎng)化長(zhǎng)租房。
　　從海外經(jīng)驗(yàn)看，租賃REITs是整個(gè)REITs市場(chǎng)中不可或缺的組成部分。租賃REITs在最大的美國(guó)市場(chǎng)其市值占比已達(dá)到15%之多，得益于核心城市人口的持續(xù)流入，租賃的剛性需求屬性明顯，其收益較為穩(wěn)定，與其他REITs相比具有明顯的優(yōu)勢(shì)。由于租賃持有的重資產(chǎn)屬性以及政府供給能力相對(duì)不足，REITs在服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)助力解決城市住房難問(wèn)題尤其顯得重要。
　　各國(guó)租賃REITs龍頭集中化趨勢(shì)明顯，布局核心區(qū)收益穩(wěn)定。日本的ADR資產(chǎn)多元，單人、多人及家庭公寓等類別不一而足。美國(guó)AVB旗下Avalon、AVA、Eaves by Avalon及Kanso共四個(gè)核心品牌，差異化的品牌策略助力公司觸及多元的客戶群體。英國(guó)的Unite Group資產(chǎn)遍布大學(xué)林立的大中型城市。合理的資產(chǎn)布局保障了三大租賃住房龍頭REITs在金融危機(jī)、地震、疫情等外部環(huán)境劇變的狀況中也均可保持較高出租率及租金增長(zhǎng)。此外，三大海外龍頭租賃住房REITs通過(guò)積極的資產(chǎn)并購(gòu)整合策略以優(yōu)化組合，近年來(lái)為投資人提供持續(xù)穩(wěn)定股息分派。
　　我國(guó)由政府主導(dǎo)的保障性租賃住房及市場(chǎng)主導(dǎo)的市場(chǎng)化長(zhǎng)租住房雙線并進(jìn)，保租房REITs經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，業(yè)績(jī)超預(yù)期。保租房已成為我國(guó)住房保障體系中的重要構(gòu)成，國(guó)家層面持續(xù)的政策支持確立了保租房重要地位。已有4只保障房REITs上市，其獨(dú)特的市場(chǎng)定位帶來(lái)高企且穩(wěn)定的出租率，存量資產(chǎn)潛力巨大、收入及現(xiàn)金流較為穩(wěn)定。同時(shí)從長(zhǎng)期看租賃REITs底層資產(chǎn)范圍仍有望拓展至市場(chǎng)化長(zhǎng)租房。
　　風(fēng)險(xiǎn)分析
　　1）審批及發(fā)行進(jìn)展不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)：REITs審批及發(fā)行受項(xiàng)目質(zhì)量、監(jiān)管審核速度及市場(chǎng)環(huán)境等多方面因素影響，若項(xiàng)目成熟度不高、監(jiān)管審核速度放慢及市場(chǎng)環(huán)境低迷，將會(huì)使REITs審批發(fā)行放緩。
　　2）疫情超預(yù)期影響REITs項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)：2022年疫情反復(fù)及相應(yīng)管控措施對(duì)高速公路及產(chǎn)業(yè)園區(qū)等項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)造成較大影響，若疫情反復(fù)，則可能會(huì)影響REITs項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)。
　　3）政策出臺(tái)不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)：我國(guó)REITs立法、稅收及信息披露等多項(xiàng)制度尚待建立及完善，若相關(guān)政策出臺(tái)不及預(yù)期，可能會(huì)影響REITs市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。