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事件：
　　9月20日，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》，將本市住房限購政策調(diào)整為，在越秀、海珠、荔灣、天河、白云（不含江高鎮(zhèn)、太和鎮(zhèn)、人和鎮(zhèn)、鐘落潭鎮(zhèn)）、南沙等區(qū)購買住房的，本市戶籍居民家庭限購2套住房；非本市戶籍居民家庭能提供購房之日前2年在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明的，限購1套住房。將越秀、海珠、荔灣、天河、白云、黃埔、番禺、南沙、增城等區(qū)個(gè)人銷售住房增值稅征免年限從5年調(diào)整為2年。
　　點(diǎn)評：
　　廣州多區(qū)放開限購、納稅證明5改2、增值稅免征5改2，一線城市信號意義明顯。2023年9月20日，廣州優(yōu)化住房限購政策，1）越秀、海珠、荔灣、天河、白云（不含江高鎮(zhèn)、太和鎮(zhèn)、人和鎮(zhèn)、鐘落潭鎮(zhèn)）、南沙區(qū)等繼續(xù)限購，本市戶籍居民家庭限購2套，非本市戶籍居民納稅證明或社保從5年調(diào)整為2年，限購1套；2）黃埔、番禺、花都、部分白云區(qū)（江高鎮(zhèn)、太和鎮(zhèn)、人和鎮(zhèn)、鐘落潭鎮(zhèn)）等本地戶籍變?yōu)椴幌拶彛?）將越秀、海珠、荔灣、天河、白云、黃埔、番禺、南沙、增城等區(qū)個(gè)人銷售住房增值稅征免年限從5年調(diào)整為2年。廣州新政一方面減少購房限制、有利于需求端持續(xù)釋放，同時(shí)調(diào)整增值稅免征年限，也有利于二手房交易成本減少，推動(dòng)市場持續(xù)復(fù)蘇。我們認(rèn)為，廣州繼“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策放松后，是首個(gè)放松限購政策的一線城市，其信號意義明顯，后續(xù)預(yù)計(jì)有更多高能級城市（包括北上深等一線城市）將會(huì)持續(xù)跟進(jìn)限購放松政策。
　　一二線城市迎限制性政策放松密集期，中央密集表態(tài)支持城改凸顯戰(zhàn)略高度定位。1）2023年9月以來，據(jù)我們統(tǒng)計(jì)，已有廣州、杭州、成都、南京、蘇州、無錫、濟(jì)南等16城（或區(qū)）出現(xiàn)全面或部分限購放松，沈陽、重慶、合肥、福州、濟(jì)南、青島、鄭州等7城出現(xiàn)限售放松，當(dāng)前一二線城市進(jìn)入到限制性政策放松的密集期。2）2023年7月以來，中央層面的城中村改造相關(guān)表述密集出臺(tái)，城中村改造逐步從原先城市更新政策的組成部分提級為一個(gè)單列的重要政策，尤其在城中村改造工作部署電視電話會(huì)議的表述“在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造是以習(xí)近平同志為核心的黨中央站在中國式現(xiàn)代化戰(zhàn)略全局高度作出的具有重大而深遠(yuǎn)意義的工作部署”，表明本次城中村改造的高度定位和重要戰(zhàn)略意義，因而預(yù)計(jì)后續(xù)城改將加速推進(jìn)。并且近期央行、國開行接連表態(tài)支持城中村改造，同時(shí)廣州表態(tài)爭取國家專項(xiàng)借款、專項(xiàng)貸款、中央財(cái)政補(bǔ)助、申請地方政府專項(xiàng)債券等途徑，均表明中央在資金方面會(huì)支持城中村改造，城中村改造資金鏈條也將逐步順暢，此外近期自然資源部新政《關(guān)于開展低效用地再開發(fā)試點(diǎn)工作的通知》將助力城改規(guī)模擴(kuò)大、節(jié)奏加快，并且我們預(yù)計(jì)后續(xù)城改的更多配套政策也將加速出臺(tái)。
　　投資分析意見：廣州多區(qū)放開限購，需求政策密集加碼，維持“看好”評級。近期政治局會(huì)議對房地產(chǎn)定調(diào)發(fā)生重大變化，開啟了房地產(chǎn)政策寬松周期，一二線城市放松政策正在加速落地，如認(rèn)房不認(rèn)貸、降房貸首付比、放松限購等。但考慮到居民加杠桿與收入預(yù)期較弱之間仍形成矛盾，因而我們認(rèn)為城中村改造的必要性提升，其將有助于提升居民購買力，同時(shí)鑒于近期中央密集表態(tài)支持城改，凸顯城改戰(zhàn)略高度定位，預(yù)計(jì)后續(xù)將加速推進(jìn)、并大有可為。我們預(yù)計(jì)核心城市銷售也將逐步改善，格局優(yōu)化下優(yōu)質(zhì)房企成長空間打開，并將受益于政策放松和格局優(yōu)化雙重利好。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評級，1）推薦優(yōu)質(zhì)房企：A股：華發(fā)股份、招商蛇口、濱江集團(tuán)、保利發(fā)展、建發(fā)股份、金地集團(tuán)、新城控股、萬科A；H股：越秀地產(chǎn)、華潤置地、建發(fā)國際、龍湖集團(tuán)、中海外發(fā)展；2）建議關(guān)注城中村改造受益企業(yè)：深圳：天健集團(tuán)；廣州：越秀地產(chǎn)；北京：城建發(fā)展；上海：中華企業(yè)。此外，維持物業(yè)管理板塊“看好”評級，推薦：保利物業(yè)、中海物業(yè)、萬物云、華潤萬象、新大正，建議關(guān)注：招商積余。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)調(diào)控政策再收緊，銷售和融資資金再趨緊、受限占比再提升。