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暖風(fēng)不止，穗邁出一線放限購第一步
　　9月20日晚，廣州市人民政府發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》。本次政策調(diào)整主要為：1）黃埔、番禺、花都、白云北部四鎮(zhèn)不再執(zhí)行限購政策；2）在越秀、海珠、荔灣、天河、白云（不含北部四鎮(zhèn)）、南沙等區(qū)購買住房的，本市戶籍家庭限購2套；非本市戶籍家庭社保繳納年限從5年縮短至2年；3）將越秀、海珠、荔灣、天河、白云、黃埔、番禺、南沙、增城等區(qū)個(gè)人銷售住房增值稅征免年限從5年調(diào)整為2年。本次政策調(diào)整為政治局會議后第13個(gè)放松限購的城市，也邁出了一線城市放松限購的步伐，我們認(rèn)為后續(xù)其它一線和強(qiáng)二線城市政策放松值得期待。
　　廣州政策發(fā)力點(diǎn)逐步拓寬，已達(dá)2014年以來最寬松環(huán)境
　　廣州政策發(fā)力點(diǎn)逐漸從提升購買力到放寬購房條件。自7月24日政治局會議以來，廣州先于8月29日落地了認(rèn)房不認(rèn)貸，隨后于9月8日將首套/二套房貸款利率下限分別從4.2%/4.8%調(diào)降至4.1%/4.5%，優(yōu)化首套房貸款的認(rèn)定條件，同時(shí)允許擁有一套房且在供家庭的首付比例從70%調(diào)降至40%，旨在提升廣州市場的購買力。本次政策的發(fā)力點(diǎn)在于放開了廣州的部分區(qū)域限購，且放寬了非戶籍人士的購房資格，疊加降低稅費(fèi)，配合此前已出臺的限貸優(yōu)化政策，拓寬了政策的受益面，對比2014年周期，目前廣州已創(chuàng)造了2014年以來最寬松的市場環(huán)境。
　　新政組合拳后需求端仍在觀察，期待托底政策持續(xù)加碼
　　根據(jù)我們的統(tǒng)計(jì)，9月1-18日，一線城市新房的日均成交面積較8月-13.6%，但二手房成交較8月+13.2%，考慮到二手房的供應(yīng)穩(wěn)定性以及交易效率，可以看出新政已經(jīng)開始發(fā)揮效力。但從貝殼領(lǐng)先指標(biāo)的角度，一線城市新房/二手房的指標(biāo)呈現(xiàn)“先升后降”的特點(diǎn)，一線城市新房/二手房KMI成交量數(shù)據(jù)第一周的50.5/48.3提升至第二周的70.8/64.8，隨后于第三周回落至62.0/59.3，而新房/二手房KMI成交價(jià)數(shù)據(jù)則從第一周的41.3/36.0提升至第二周的51.5/44.0，隨后于第三周回落至45.0/39.8。目前一線城市復(fù)蘇的持續(xù)性還有待觀察，但政策持續(xù)加碼，我們認(rèn)為市場有望回暖。
　　政策組合拳再進(jìn)一步，看好核心區(qū)域貨量充沛房企
　　一線城市開啟放開限購意味著政策組合拳再進(jìn)一步，我們看好政策對基本面的托底效用，在核心城市有充沛儲備的公司有望受益。重點(diǎn)推薦：1）A股開發(fā)：城建發(fā)展、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)、萬科A、金地集團(tuán)、新城控股；2）港股開發(fā)：越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際集團(tuán)、華潤置地、中國海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)；4）物管公司：中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤萬象生活、濱江服務(wù)、招商積余、萬物云。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)政策不確定性；基本面下行；部分房企經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。