>> 東吳證券-房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)深度報告：房地產(chǎn)開發(fā)2023年中報綜述，盈利融資續(xù)探底，銷售投資漸恢復(fù)-230921
| 上傳日期： |
2023/9/21 |
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| 1056KB |
| 格式： |
pdf 共19頁 |
來源： |
東吳證券 |
| 評級： |
領(lǐng)先大市 |
作者： |
房誠琦,肖暢,白學(xué)松 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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投資要點
重點房企營收略有改善，利潤率、ROE尋底。2023H1，25家重點房企營業(yè)收入15115.5億元，同比增長2.0%，營收實現(xiàn)正增長的公司有12家；毛利潤1745.8億元，同比下降29.6%；歸母凈利潤-78.2億元，同比下降114.2%，毛利潤、歸母凈利潤正增長的公司分別有6、11家。毛利率、凈利率、ROE分別為11.6%、-0.5%、-0.4%，同比分別下降5.17、4.24、2.88個百分點。
重點房企銷售量跌價漲，經(jīng)營現(xiàn)金流顯著改善。2023H1，25家重點房企全口徑銷售合同金額21575.3億元，同比增長2.9%；銷售面積12618.2萬平方米，同比降低9.6%；銷售單價17098.6元/平方米，同比增長13.8%。25家重點房企平均銷售額863.0億元，銷售額千億以上的7家。經(jīng)營現(xiàn)金流大幅改善至2068.7億元，較去年同期增長1349.0%。
重點房企拿地金額、拿地強(qiáng)度整體穩(wěn)中有升。一線城市拿地集中度同比增長。2023H1，25家重點房企拿地金額3547.4億元，同比增長4.4%；拿地樓面均價16144.6元/平方米，同比增長1.4%；拿地強(qiáng)度16.4%，同比增長0.2個百分點，整體較平穩(wěn)。25家重點房企平均拿地金額141.9億元，6家房企未拿地，均為民營房企。央國企拿地態(tài)度相對積極，拿地金額正增長；民營房企維持保守拿地策略，拿地金額負(fù)增長。25家重點房企在一線城市拿地金額同比增長19.9%，土地儲備貨值向一線城市集中。
重點房企債券融資規(guī)模下降，央國企與民營房企負(fù)債結(jié)構(gòu)分化加劇，三道紅線各檔房企數(shù)量較穩(wěn)定。2023H1，重點房企發(fā)行境內(nèi)債993.6億元，同比下降23.5%；境內(nèi)債余額858.7億元，同比下降24.8%；平均票面利率3.2%，同比增加0.11個百分點。央國企、混合所有制呈現(xiàn)短債降低、長債增加趨勢，民營房企則短債增加、長債下降。25家重點房企綠檔企業(yè)數(shù)量占比52%。綠檔、黃檔、橙檔、紅檔數(shù)量分別為13、5、3、4家，較去年同期，黃檔企業(yè)減少1家，為碧桂園，轉(zhuǎn)為橙檔企業(yè)。
總結(jié)與投資建議：1）央國企營收、銷售、融資優(yōu)勢進(jìn)一步擴(kuò)大；2）聚焦、深耕核心城市是當(dāng)前房企發(fā)展重中之重；3）逆勢布局，維持積極拿地態(tài)度的房企，成長性更高。推薦：保利發(fā)展、招商蛇口、濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、金地集團(tuán)、越秀地產(chǎn)，建議關(guān)注中國海外發(fā)展。
風(fēng)險提示：行業(yè)下行壓力超預(yù)期；疫情反復(fù)、發(fā)展超預(yù)期；調(diào)控政策放松不及預(yù)期、收緊超預(yù)期。
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