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“金九銀十”可能已遠(yuǎn)去。房地產(chǎn)進(jìn)入傳統(tǒng)銷售旺季，盡管9月環(huán)比有所改善，但銷售勢(shì)頭依然疲弱。根據(jù)克而瑞發(fā)布的銷售數(shù)據(jù)，1-9月百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大，2023年1-9月錄得12.3%的同比跌幅，較2023年1-8月10.0%的同比跌幅有所擴(kuò)大。近期的房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)驗(yàn)證了我們的觀點(diǎn)，即需求端政策將長期寬松，在此影響下的房地產(chǎn)銷售復(fù)蘇整體溫和。
　　可能取消土地拍賣價(jià)格限制或利好行業(yè)龍頭。據(jù)媒體2023年9月26日的報(bào)道，合肥將取消土地拍賣地價(jià)上限。競(jìng)價(jià)最高的房企將成為競(jìng)標(biāo)獲勝者。目前，地價(jià)和房價(jià)“雙限”仍是土拍市場(chǎng)上對(duì)于一些優(yōu)質(zhì)地塊的普遍規(guī)則，這導(dǎo)致了土地拍賣的搖號(hào)制度。我們認(rèn)為，在土地拍賣搖號(hào)規(guī)則下，具有資金優(yōu)勢(shì)的龍頭開發(fā)商無法獲得足夠的優(yōu)質(zhì)地塊來進(jìn)行土地補(bǔ)充。因此，取消土地拍賣的地價(jià)限制將有利于那些具有資金優(yōu)勢(shì)的龍頭房企，尤其是國企?？紤]到新房銷售均價(jià)逐步下降，我們認(rèn)為未來會(huì)有更多城市可能做出土地拍賣規(guī)則的調(diào)整。
　　我們預(yù)計(jì)今年剩余幾個(gè)月內(nèi)基本面將溫和改善。短期內(nèi)，我們推薦首開股份（600376 SH），該公司將受益于一線城市的政策放寬。在優(yōu)質(zhì)公司中，我們推薦招商蛇口（001979 SZ）、保利發(fā)展（600048 SH）和萬科企業(yè)-H（02202 HK）。同時(shí)，我們推薦擁有產(chǎn)業(yè)園業(yè)務(wù)的中新集團(tuán)（601512 SH），在有利的產(chǎn)業(yè)政策作用下，其增長前景較好。此外，我們推薦綠城管理控股（09979 HK），公司將受益于來自地方國企和金融機(jī)構(gòu)的新客戶
　　風(fēng)險(xiǎn)：1）重新放開前融，行業(yè)杠桿上行；以及2）購房需求下行。