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當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷以及積累的風(fēng)險(xiǎn)已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大拖累，對(duì)財(cái)政、金融、經(jīng)濟(jì)等各方面都產(chǎn)生了重大影響。伴隨我國(guó)人口總量下行、結(jié)構(gòu)上老齡化率上升，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能迎來(lái)了中長(zhǎng)期的下行拐點(diǎn)。有鑒于此，一系列房地產(chǎn)支持政策持續(xù)推出，試圖從短期穩(wěn)住房地產(chǎn)市場(chǎng)；一系列房地產(chǎn)制度的中長(zhǎng)期變革正在醞釀和構(gòu)建，試圖從中長(zhǎng)期促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。他山之石，可以攻玉。我們分別選擇美國(guó)、日本等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體研究其房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式及其對(duì)房地產(chǎn)危機(jī)處置的得失，從橫向比較和縱向歷史發(fā)展中尋求啟示，以期探尋中國(guó)房地產(chǎn)行穩(wěn)致遠(yuǎn)發(fā)展的良方。
　　本文從土地、住房、金融和財(cái)政四個(gè)方面總結(jié)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行特征，并與中國(guó)房地產(chǎn)做比較分析，最后提煉出對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的啟示與借鑒。
　　一、土地市場(chǎng)：私有為主、人均建設(shè)用地充足，但土地用途管制仍導(dǎo)致住房供給結(jié)構(gòu)性不足
　　美國(guó)的土地市場(chǎng)與中國(guó)存在兩大顯著區(qū)別：一是土地所有制不同，美國(guó)土地以私有為主，占比高達(dá)60.9%，公有土地占36.1%，原住民保留地占3%，且公有土地集中分布在人跡稀少的中西部?jī)?nèi)陸，主要用于自然資源的保護(hù)和開(kāi)發(fā)利用。二是人均建設(shè)用地面積不同，美國(guó)地廣人稀，中國(guó)地少人多。根據(jù)OECD數(shù)據(jù)，2017年美國(guó)城鎮(zhèn)人均建設(shè)用地面積866平方米；根據(jù)2021年中國(guó)第三次全國(guó)國(guó)土調(diào)查數(shù)據(jù)，中國(guó)城鎮(zhèn)人均建設(shè)用地面積僅112平方米，僅為美國(guó)的1/8左右。
　　充足的人均建設(shè)用地，以及土地私有制下較為靈活的土地買(mǎi)賣(mài)，為美國(guó)居民提供了總體相對(duì)舒適的居住條件，但也依然存在住房結(jié)構(gòu)性不足的問(wèn)題，主要源于美國(guó)以區(qū)劃制度（zoning）為代表的土地用途管制導(dǎo)致的住房供給結(jié)構(gòu)與家庭結(jié)構(gòu)錯(cuò)配。區(qū)劃是把領(lǐng)域內(nèi)的土地分區(qū)，并對(duì)每個(gè)區(qū)塊的土地用途以及地上建筑物和配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)指標(biāo)給予強(qiáng)制性規(guī)定的制度。大量住宅用地基于上世紀(jì)五六十年代的家庭規(guī)模進(jìn)行規(guī)劃，只允許建造獨(dú)棟住宅，造成存量與新建住房面積過(guò)大、價(jià)格過(guò)高，導(dǎo)致面向年輕家庭與低收入家庭的住房供給不足。
　　二、住房市場(chǎng)：存量交易為主，運(yùn)營(yíng)服務(wù)屬性大于開(kāi)發(fā)建設(shè)屬性，房企專(zhuān)業(yè)化程度較高、細(xì)分領(lǐng)域較多、企業(yè)規(guī)模較小
　　美國(guó)城鎮(zhèn)化率更高、住房市場(chǎng)更加成熟，呈現(xiàn)出與中國(guó)不同的三個(gè)特征：一是住房銷(xiāo)售以存量為主，2000年以來(lái)，新建住房在住宅銷(xiāo)售中僅占11.6%，其余均為成屋（即二手房）銷(xiāo)售；二是房地產(chǎn)業(yè)以運(yùn)營(yíng)服務(wù)為主，在存量交易主導(dǎo)的市場(chǎng)下，美國(guó)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和居住服務(wù)相關(guān)產(chǎn)業(yè)占據(jù)了價(jià)值鏈的主導(dǎo)地位，與中國(guó)過(guò)去增量市場(chǎng)主導(dǎo)下的大規(guī)模開(kāi)發(fā)建設(shè)為主明顯不同；三是房企專(zhuān)業(yè)化程度較高、細(xì)分領(lǐng)域較多、企業(yè)規(guī)模較小。以地產(chǎn)類(lèi)型劃分，美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)可分為住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)。從業(yè)態(tài)來(lái)看，每一類(lèi)地產(chǎn)都有對(duì)應(yīng)的建商、房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和服務(wù)、以及房地產(chǎn)投資信托（REITs）三大細(xì)分領(lǐng)域。根據(jù)美國(guó)住宅建商協(xié)會(huì)（NAHB）數(shù)據(jù)，超過(guò)80%的建商為個(gè)人獨(dú)立承包商，而住宅建商營(yíng)收的中位數(shù)在2021年僅為330萬(wàn)美元。
　　近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，正處于由增量主導(dǎo)轉(zhuǎn)向增量與存量并存的轉(zhuǎn)型期。雖然全國(guó)市場(chǎng)依然以新建住房為主，但一線(xiàn)城市已是存量主導(dǎo)。同時(shí)，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商將自己的物業(yè)公司剝離出來(lái)，獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，分拆上市。一部分房企開(kāi)始嘗試長(zhǎng)租公寓模式，從短期開(kāi)發(fā)的建設(shè)模式向長(zhǎng)期持有的運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)分工的跡象愈發(fā)明顯。
　　三、金融市場(chǎng)：抵押貸款一二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)緊密，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于信貸審批標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，而非房地產(chǎn)投機(jī)性交易
　　美國(guó)住房金融市場(chǎng)發(fā)展成熟，抵押貸款一二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)緊密，為住房市場(chǎng)提供充足資金的同時(shí)也埋下了次貸危機(jī)的隱患。住房金融一級(jí)市場(chǎng)為貸款發(fā)放市場(chǎng)，二級(jí)市場(chǎng)是證券化和交易市場(chǎng)。二級(jí)市場(chǎng)的政府擔(dān)保企業(yè)或投資銀行購(gòu)買(mǎi)符合條件的抵押貸款并將其證券化，再賣(mài)給投資者。通過(guò)資產(chǎn)證券化，貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)增加了流動(dòng)性，降低了期限錯(cuò)配風(fēng)險(xiǎn)，并且將貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)分散給投資者。但這也導(dǎo)致貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)容易產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，信貸審批標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，使得大量不合格貸款人獲得住房抵押貸款，最終引發(fā)次貸危機(jī)，并深化蔓延為2008年全球金融危機(jī)。中國(guó)住房金融市場(chǎng)以一級(jí)市場(chǎng)為主，金融風(fēng)險(xiǎn)集中于銀行體系，二級(jí)市場(chǎng)規(guī)模較小，對(duì)保障性租賃住房的金融支持力度較弱。美國(guó)活躍的資本市場(chǎng)也削弱了房地產(chǎn)的投資屬性。1950年以來(lái)，美國(guó)權(quán)益市場(chǎng)的年均實(shí)際投資回報(bào)率（8.75%）高于房產(chǎn)投資（5.62%）。若考慮房地產(chǎn)交易和持有成本，則房產(chǎn)投資的回報(bào)率會(huì)更低。從美國(guó)家庭的資產(chǎn)配置中可以看出，高凈值家庭投資房產(chǎn)的意愿并不高。有能力炒房的美國(guó)家庭選擇將錢(qián)投入到股票市場(chǎng)，房地產(chǎn)的投資屬性自然減弱。相較之下，中國(guó)居民投資渠道相對(duì)有限，房地產(chǎn)成為居民資產(chǎn)保值增值的重要工具，是造成房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、貧富差距擴(kuò)大等的原因之一。
　　四、財(cái)政收支：房地產(chǎn)稅是州以下政府的重要收入來(lái)源，主要用于提供當(dāng)?shù)毓卜?wù)，以支定收，稅率動(dòng)態(tài)