>> 中信證券-招商蛇口(001979)9月經營數(shù)據(jù)點評：資金成本占據(jù)優(yōu)勢，核心儲備潛力雄厚-231012
| 上傳日期： |
2023/10/12 |
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| 2021KB |
| 格式： |
pdf 共5頁 |
來源： |
中信證券 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
陳聰,張全國,劉河維 |
| 下載權限： |
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2023年以來公司銷售表現(xiàn)突出，當前儲備資源優(yōu)質，長期業(yè)績穩(wěn)定性有較好支撐，資產質量較好，融資渠道持續(xù)保持通暢，市場競爭優(yōu)勢明顯。公司順利落地發(fā)行股份購買資產并完成募集配套資金，市場綜合競爭力進一步提升。公司的持有性物業(yè)資產規(guī)模體量大、業(yè)態(tài)類型足，在REITs平臺加持下有望持續(xù)釋放資產管理帶來的價值提升，助推公司轉型成為中國領先的綜合業(yè)態(tài)不動產資產開發(fā)管理企業(yè)。
▍銷售表現(xiàn)優(yōu)秀，資源儲備豐富。2023年1-9月，公司累計合約銷售面積918萬方，同比+21.9%，合約銷售金額2263億元，同比+12.3%，銷售表現(xiàn)處于行業(yè)領先水平。公司拿地投資保持穩(wěn)定，2022年至今（截至2023年9月底），公司拿地銷售金額比為38%。公司堅持核心區(qū)域深耕戰(zhàn)略，投資資源主要聚焦在核心重點城市，2023年1-9月公司新增拿地投資金額40%位于北京和上海兩地市場，新增貨值質量高，去化潛力強，未來銷售去化的可持續(xù)性有較為堅實的支撐。此外，公司目前在粵港澳大灣區(qū)重點城市深圳的核心地區(qū)（蛇口、太子灣、前海等區(qū)域）仍擁有大量待開發(fā)優(yōu)質儲備資源，有望伴隨灣區(qū)經濟發(fā)展穩(wěn)步釋放儲備價值。
▍股權融資順利落地，綜合競爭力進一步提升。2023年7月，公司通過新增發(fā)行股份6.02億股用于購買深投控持有的南油集團24%股權、招商局投資發(fā)展持有的招商前海實業(yè)2.89%股權，交易完成后公司對于招商前海實業(yè)的直接及間接持股比例由83.1%提升至85.99%，優(yōu)質資產注入有助于提升公司綜合價值，進一步強化公司對于前海優(yōu)質資源的控制。2023年9月，公司成功向特定對象發(fā)行股份募集配套資金85億元，擬用于存量涉房項目、補充流動資金及償還債務，發(fā)行完成后公司資產負債率料將下降，資本結構進一步優(yōu)化，財務費用支出降低，并提高長期盈利能力和可持續(xù)發(fā)展能力。
▍多業(yè)態(tài)管理能力持續(xù)強化，REITs資產平臺日漸成熟。公司在表內開發(fā)持有多種業(yè)態(tài)的優(yōu)質資產，包括產業(yè)園、寫字樓、購物中心、長租公寓等，截至2023年中期，公司持有的投資性物業(yè)規(guī)模約1217億元。目前公司在港股和A股市場分別擁有招商局商業(yè)房托（1503.HK）和蛇口產園REIT（180101.SZ）境內外資產上市雙平臺，在管底層資產涵蓋產業(yè)園、購物中心、寫字樓等業(yè)態(tài)，2023年上半年蛇口產園REIT成功完成擴募，為公司帶來一次性投資收益8.06億元。我們認為，資產出表渠道和管理運營平臺搭建對于房地產企業(yè)的重要性愈加明顯，規(guī)模大、持有資源豐富的開發(fā)企業(yè)可以藉由不動產運營上市平臺，提升長期經營穩(wěn)定性。公司在行業(yè)內率先打通了不動產資產管理“投融管退”全流程通道，擁有多元的不動產資產類別和成熟的平臺化資產管理模式，有望引領房地產行業(yè)向新發(fā)展模式轉向。
▍風險因素：房地產銷售市場基本面繼續(xù)下行的風險。公司歷史上部分低毛利項目結算可能會對業(yè)績表現(xiàn)造成壓制的風險。公司投資性不動產物業(yè)資產出表進度不及預期的風險。
▍盈利預測、估值與評級：2023年以來公司銷售表現(xiàn)突出，當前儲備資源優(yōu)質，長期業(yè)績穩(wěn)定性有較好支撐，資產質量較好，融資渠道持續(xù)保持通暢，市場競爭優(yōu)勢明顯。公司順利落地發(fā)行股份購買資產并完成募集配套資金，市場綜合競爭力進一步提升。公司的持有性物業(yè)資產規(guī)模體量大、業(yè)態(tài)類型足，在REITs平臺加持下有望持續(xù)釋放資產管理帶來的價值提升，助推公司轉型成為中國領先的綜合業(yè)態(tài)不動產資產開發(fā)管理企業(yè)。我們調整對公司2023/2024/2025年每股凈利潤預測至0.76/1.01/1.20元（新增2025年每股凈利潤預測，公司已完成股份發(fā)行購買資產及發(fā)行股份募集配套資金，目前總股本已經發(fā)生變化，根據(jù)新股本計算的原2023/2024年預測為0.86/0.88元/股）。參考行業(yè)高信用開發(fā)公司如華潤置地、越秀地產、華發(fā)股份、濱江集團（中信證券研究部預測）等公司當前0.6-1.0倍的PB估值，考慮到公司當前PB估值水平處于近五年7.8%的低分位數(shù)，具備較強吸引力，且公司業(yè)務布局相對全面，優(yōu)質資產儲備豐富，財務安全度高，我們給予公司2023年1.2倍PB，對應目標價15元/股，維持“買入”的投資評級。
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