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單月投資強(qiáng)度較高，定增募資順利完成，維持“買入”評(píng)級(jí)
　　招商蛇口發(fā)布2023年9月經(jīng)營簡報(bào)。公司單月銷售數(shù)據(jù)同比下降，累計(jì)銷售保持增長，重組資產(chǎn)完成過戶，定增募資順利完成。公司投資聚焦核心城市，可售貨源較充足，看好未來市占率持續(xù)提升。我們維持盈利預(yù)測，預(yù)計(jì)公司2023-2025年歸母凈利潤為86.3、115.8和134.8億元，EPS為1.03、1.39、1.62元，當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)PE為11.8、8.8、7.5倍，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　單月銷售數(shù)據(jù)同比承壓，累計(jì)銷售金額保持增長
　　2023年9月公司實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積76.97萬平方米，同比下降19.16%；實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額202.43億元，同比下降42.24%，環(huán)比增長3.8%，單月銷售數(shù)據(jù)不及預(yù)期。2023年1-9月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積917.64萬平方米，同比增長21.86%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額2263.09億元，同比增長12.25%，在克而瑞全口徑銷售金額榜單排名第五；累計(jì)銷售均價(jià)24662元/平米，同比下降7.9%。
　　單月投資強(qiáng)度較高，9月新增7宗地塊
　　公司9月在北京和杭州等核心一二線城市獲取7宗地塊，總計(jì)容建面80.41萬方，對(duì)應(yīng)拿地金額194.55億元，拿地金額權(quán)益比74.0%，單月拿地強(qiáng)度達(dá)96.1%，其中在北京兩宗地塊總地價(jià)達(dá)131.62億元。公司1-9月拿地38宗，拿地總建面370.54萬方，對(duì)應(yīng)土地總價(jià)691.07億元，分別同比下降37.2%和32.5%，權(quán)益拿地金額占比達(dá)80.2%，其中一線和二線城市拿地金額占比分別為42.8%和54.7%。
　　融資渠道暢通，定增募資順利完成
　　公司1-9月公開發(fā)債256.8億元，融資渠道保持暢通，票面利率不超過3.15%，上半年綜合資金成本3.65%，較年初降低24BP。截至上半年末，公司剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率62.9%、凈負(fù)債率47.0%、現(xiàn)金短債比為1.1，三道紅線保持“綠檔”。截至2023年9月20日，公司以每股11.81元的發(fā)行價(jià)格向特定對(duì)象發(fā)行A股股票約7.2億股，成功募集資金85億元，定增募資順利完成也表明了投資者及監(jiān)管部門對(duì)公司的大力支持，具有較強(qiáng)的行業(yè)示范意義。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：市場恢復(fù)不及預(yù)期、房價(jià)調(diào)控超預(yù)期、多元化業(yè)務(wù)運(yùn)營不及預(yù)期。