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管理層平穩(wěn)換屆，總經(jīng)理升任新董事長(zhǎng)、具備豐富核心城市地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)。據(jù)公司董事會(huì)臨時(shí)會(huì)議決議公告，由于達(dá)到法定退休年齡，許永軍先生近日向董事會(huì)申請(qǐng)辭任公司董事長(zhǎng)和董事職務(wù)，辭呈自送達(dá)董事會(huì)時(shí)生效。經(jīng)公司控股股東推薦，董事會(huì)選舉蔣鐵峰先生為公司董事長(zhǎng)，聘任朱文凱先生為公司總經(jīng)理。蔣鐵峰先生歷任招商蛇口南京公司總經(jīng)理、上海公司總經(jīng)理、華東區(qū)域總經(jīng)理、江南區(qū)域總經(jīng)理、招商蛇口副總經(jīng)理、總經(jīng)理等，具備豐富的核心一二線城市地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)。本次管理層平穩(wěn)換屆，核心管理團(tuán)隊(duì)搭建完成，后續(xù)公司有望進(jìn)一步聚焦核心城市，提升經(jīng)營(yíng)質(zhì)量。
　　前8月銷(xiāo)售額同比+24%，排名提升，全年計(jì)劃銷(xiāo)售目標(biāo)積極。據(jù)公司公告，2023年8月，公司銷(xiāo)售金額195.0億元，同比-18.2%；銷(xiāo)售面積77.2萬(wàn)平米，同比-9.6%；銷(xiāo)售均價(jià)25,254元/平，同比-9.5%；2023年1-8月，公司累計(jì)銷(xiāo)售金額2,060.7億元，同比+23.7%；累計(jì)銷(xiāo)售面積840.7萬(wàn)平米，同比+27.8%；銷(xiāo)售均價(jià)24,512元/平，同比-3.2%。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，前8月公司全口徑簽約金額排名行業(yè)第五，較22年提升1位。2023年，公司計(jì)劃銷(xiāo)售額3,300億元、同比+12.8%，計(jì)劃新開(kāi)工1,000萬(wàn)方、同比+11%，計(jì)劃竣工1,600萬(wàn)方、同比+22%。
　　前8月拿地/銷(xiāo)售金額比24%，聚焦核心城市，繼續(xù)提升土儲(chǔ)優(yōu)質(zhì)濃度。據(jù)公司公告，23年8月，公司新增建面42.6萬(wàn)平，拿地金額56.3億元，拿地/銷(xiāo)售金額比29%，拿地/銷(xiāo)售面積比55%；8月公司拿地項(xiàng)目主要聚焦在杭州、蘇州、徐州等核心城市。23年1-8月，公司累計(jì)新增建面290萬(wàn)平，同比-47%；累計(jì)拿地金額496億元，同比-47%；拿地/銷(xiāo)售金額比24%，拿地/銷(xiāo)售面積比35%；平均樓面地價(jià)17,109元/平，占比銷(xiāo)售均價(jià)70%，公司拿地聚焦核心一二線城市，進(jìn)一步提升資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)濃度。至2023H1末，公司總未竣工面積4,795萬(wàn)方，覆蓋22年銷(xiāo)售面積4.0倍，土儲(chǔ)資源充裕。
　　逆市下融資優(yōu)勢(shì)明顯，推出重組預(yù)案，加碼前海、提升核心資產(chǎn)濃度。據(jù)公司公告，至2023H1末，公司剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率分別為62.9%、47.0%，現(xiàn)金短債比1.1，三道紅線指標(biāo)處于綠檔。23H1，公司加權(quán)融資成本僅3.65%，較年初-0.24pct。22年12月，公司公告重組預(yù)案，籌劃以發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)南油集團(tuán)24%股權(quán)、深圳前海實(shí)業(yè)2.89%股權(quán)等資產(chǎn)并募集配套資金，23年3月，本次增發(fā)收購(gòu)申請(qǐng)獲股東大會(huì)通過(guò)，公司擴(kuò)充資本實(shí)力做大做強(qiáng)，加碼前海、提升核心資產(chǎn)濃度，并引入深投控戰(zhàn)投協(xié)同發(fā)展，23年5月，本次增發(fā)收購(gòu)相關(guān)事項(xiàng)獲深交所審核通過(guò)，并于23年6月收到證監(jiān)會(huì)批復(fù)。
　　投資分析意見(jiàn)：總經(jīng)理升任新董事長(zhǎng)，具備核心城市地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。招商蛇口坐擁一二線優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，尤其粵港澳大灣區(qū)資源儲(chǔ)備含金量極高。在目前行業(yè)遭遇資金困境之時(shí)，公司融資端開(kāi)始放量、成本持續(xù)低位，融資優(yōu)勢(shì)凸顯，同時(shí)公司保持積極擴(kuò)張策略，有助于后續(xù)銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)，并拿地隱含毛利率已顯著回升，預(yù)示著后續(xù)盈利能力的改善。我們維持公司2023-25年歸母凈利潤(rùn)預(yù)測(cè)為76.5、131.0、171.3億元，現(xiàn)價(jià)對(duì)應(yīng)23/24年P(guān)E14、8倍，維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)政策超預(yù)期收緊，銷(xiāo)售超預(yù)期下滑，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)超預(yù)期擴(kuò)圍。