>> 中信證券-公募REITS市場面面觀：消費基礎(chǔ)設(shè)施漸行漸近-231023
| 上傳日期： |
2023/10/23 |
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| 格式： |
pdf 共1頁 |
來源： |
中信證券 |
| 評級： |
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作者： |
明明,余經(jīng)緯,秦楚媛 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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最近兩周，公募REITs市場再度經(jīng)歷明顯回調(diào)。但今時或不同往日，一方面，市場擴容增類步伐加速，多個項目已進入交易所審批階段，同時消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs也漸行漸近。另一方面，本周將迎來公募REITs三季報密集披露的窗口期，底層資產(chǎn)基本面的實際改善情況料將成為市場交易的增量信息。因此，持續(xù)回調(diào)下多數(shù)個券的性價比有所凸顯，建議投資者積極關(guān)注底層資產(chǎn)經(jīng)營穩(wěn)健的標的，同時兼顧一級市場的布局機會。
▍市場回顧：公募REITs市場延續(xù)跌勢。上周，中證REITs（收盤）指數(shù)收于818.78點，周下跌3.63%。由于投資者對經(jīng)濟數(shù)據(jù)存在體感差異、資金面偏緊、美債收益率高位運行等因素擾動，上周國內(nèi)股債市場表現(xiàn)偏弱，這在一定程度上對公募REITs市場情緒也造成影響。疊加2只產(chǎn)業(yè)園REITs迎來部分限售份額解禁，上周僅華安張江產(chǎn)園REIT收漲0.45%，其余個券均不同程度下跌。
▍政策及重要公告梳理：消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs或漸行漸近，上海市政府鼓勵REITs試點。10月20日，中國證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于修改<公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）>第五十條的決定》，對比原指引內(nèi)容，此次修訂：一是新增“百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等消費基礎(chǔ)設(shè)施”，正式將公募REITs的資產(chǎn)范圍拓展至消費基礎(chǔ)設(shè)施，疊加相關(guān)儲備項目的籌備工作正如火如荼地推進，我們預計消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs或漸行漸近，市場擴容增類進度將再進一步。二是補充列舉“保障型租賃住房、清潔能源”，與C-REITs市場實際情況保持一致。此外，上海市政府于10月18日和19日分別印發(fā)文件，均強調(diào)了試點公募REITs發(fā)行對于“工業(yè)上樓”、新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的支持作用。
▍項目儲備跟蹤：產(chǎn)業(yè)園板塊擴容提速。10月20日，上交所正式受理嘉實華泰建鄴產(chǎn)業(yè)園REIT。根據(jù)招募說明書草案，底層資產(chǎn)為國際研發(fā)總部園。截至2023年9月30日，底層資產(chǎn)的出租率為83.75%，31%的租賃合同剩余期限小于1年、63%的租賃合同剩余期限在1-3年區(qū)間。以2023年9月30日為評估基準日，底層資產(chǎn)評估價值達16.5億元，根據(jù)招募說明書披露的可供分配金額預測值，預計2024年和2025的現(xiàn)金分派率分別達4.17%和4.28%。儲備項目方面，根據(jù)江西省公共資源交易平臺官網(wǎng)、公司官網(wǎng)等，萍鄉(xiāng)武功山AAAAA旅游景區(qū)和深圳出版集團書城REIT項目就服務(wù)單位進行公開招標。
▍公募REITs策略思考：最近兩周，公募REITs市場再度經(jīng)歷明顯回調(diào)。但今時或不同往日，一方面，市場擴容增類步伐加速，多個項目已進入交易所審批階段，同時消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs也漸行漸近。另一方面，本周將迎來公募REITs三季報密集披露的窗口期，底層資產(chǎn)基本面的實際改善情況料將成為市場交易的增量信息。因此，持續(xù)回調(diào)下多數(shù)個券的性價比有所凸顯，建議投資者積極關(guān)注底層資產(chǎn)經(jīng)營穩(wěn)健的標的，同時兼顧一級市場的布局機會。
▍風險因素：REITs底層資產(chǎn)所在行業(yè)出現(xiàn)超預期政策，例如高速公路通行費減免、產(chǎn)業(yè)園區(qū)租金減免等；國內(nèi)經(jīng)濟基本面修復不及預期或?qū)Φ讓淤Y產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生負面影響；地緣政治因素等不確定性因素影響市場風險偏好。
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