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核心城市貨值充足，保障全年目標(biāo)完成。2023年9月單月公司實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額202.4億元，同比-42.2%，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積77萬(wàn)方，同比-19.2%。2023年1-9月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額2263.1億元，同比+12.3%，領(lǐng)先百?gòu)?qiáng)房企24.5pct，銷(xiāo)售面積917.6萬(wàn)方，同比+21.9%，累計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)24662元/方，同比-7.9%。公司前9月上海累計(jì)銷(xiāo)售金額535.5億元，排名第一，占總銷(xiāo)售金額23.7%。公司核心城市中核心區(qū)貨量保持充足，有效保障全年3300億元銷(xiāo)售目標(biāo)完成。
　　投資聚焦核心城市，保持輪動(dòng)有序進(jìn)行。2023年9月公司在北京、杭州、武漢、合肥和長(zhǎng)沙共獲取7宗土地，對(duì)應(yīng)總地價(jià)194.5億元，同比+111.4%；總建面80.4萬(wàn)方，同比+72.5%。單月拿地金額強(qiáng)度為96.1%，較上月提升67.2pct。23年1-9月公司累計(jì)拿地總金額691.1億元，同比-33.1%；累計(jì)新增總建面366.5萬(wàn)方，同比-38.2%；累計(jì)權(quán)益地價(jià)554.3億元，同比-16.6%；累計(jì)拿地金額權(quán)益比例80.2%，較2022年提升20.5pct。1-9月拿地金額強(qiáng)度為30.5%，較2022年下降13.3pct。土地獲取城市結(jié)構(gòu)來(lái)看，1-9月一二線城市整體拿地占比提升至97.5%，較2022全年提升8.7pct。其中一二線城市拿地金額占比分別為42.8%和54.7%，分別較2022全年下降6.7pct，提升15.4pct。權(quán)益比例大幅提升，未來(lái)歸母損益有望提升。公司持續(xù)鎖定高能級(jí)城市，提高土地兌現(xiàn)度和去化率。
　　并購(gòu)重組落地，融資成本持續(xù)優(yōu)化。23年1-9月公司新增境內(nèi)債融資241.9億元，同比+45%；整體加權(quán)融資成本2.61%，較2022全年下降0.13%。10月公司新增兩筆中期票據(jù)，共計(jì)11億元。公司股權(quán)融資落地，發(fā)行股份收購(gòu)資產(chǎn)及配套資金募集的完成，提高前海片區(qū)高毛利項(xiàng)目的權(quán)益比例，改善盈利能力。
　　龍頭央企優(yōu)勢(shì)明顯，核心區(qū)投資輪動(dòng)。1）公司央企背景，融資渠道暢通，成本持續(xù)優(yōu)化；2）核心區(qū)投資輪動(dòng)，一二線城市占比提升，換牌效應(yīng)將抬升公司資產(chǎn)質(zhì)量。
　　投資建議：我們預(yù)測(cè)公司2023-2025年EPS分別為0.84元/1.26元/1.59元/股，對(duì)應(yīng)PE分別為13.7/9/7.2倍，維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：二手房掛牌量持續(xù)攀升，房?jī)r(jià)超預(yù)期下跌，核心區(qū)土地市場(chǎng)熱度迅速攀升，公司滾存庫(kù)存去化難度加大等。