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事件
　　2023年10月30日招商蛇口發(fā)布2023年三季度報(bào)告：2023年前三季度營收758.3億元，同比-15.26%；歸母凈利潤37.7億元，同比+27.45%。其中，第三季度營收243.9億元；同比-23.61%；歸母凈利潤16.2億元，同比+50.99%。
　　點(diǎn)評
　　公司營收下滑，歸母凈利潤逆勢增長：2023年前三季度公司營收同比下滑15.26%，主要由于當(dāng)期房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模同比減少。
　　同期利潤總額、凈利潤分別同比下滑12.67%和12.93%，但歸母凈利潤同比逆勢增長27.45%，主要由于公司銷售確收的權(quán)益比例大幅提升，與此對應(yīng)的是少數(shù)股東損益同比-48.16%。
　　銷售穩(wěn)步增長，站穩(wěn)行業(yè)五強(qiáng)：2023年1-9月公司累計(jì)銷售面積917.6萬方，同比+21.9%；累計(jì)銷售金額2263.1億元，同比+12.3%。
　　在行業(yè)銷售整體承壓的背景下，公司銷售保持增長態(tài)勢。根據(jù)克而瑞，公司累計(jì)銷售額自今年6月起穩(wěn)居行業(yè)第5位。
　　投資拿地聚焦深耕：2023年1-9月公司累計(jì)獲取38宗地塊，總計(jì)容建面371萬方，權(quán)益地價(jià)558億元，位列中指院權(quán)益拿地金額排名第6位。公司持續(xù)補(bǔ)充高質(zhì)量土儲，拿地100%聚焦一二線城市及“強(qiáng)心30城”，其中今年公司大力拓展北京市場，已先后在北京獲取5宗項(xiàng)目（9月獲取2宗），地價(jià)投入約170億，為后續(xù)高質(zhì)量發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
　　行業(yè)首單股權(quán)融資落地：2023年9月28日公司公告完成定增事項(xiàng)，標(biāo)志著去年11月出臺的“第三支箭”首單成功落地。本次定增進(jìn)展順利，受到了專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者的認(rèn)可與支持，募資總額85.0億元，發(fā)行數(shù)量7.2億股，增發(fā)價(jià)格11.81元/股（較底價(jià)高出5.64%）。本次發(fā)行股份募集配套資金的完成，為公司增強(qiáng)了流動性、擴(kuò)寬了融資渠道、優(yōu)化了資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。
　　投資建議
　　公司歸母凈利潤逆勢高增長，銷售動能足，投資高度聚焦。當(dāng)前利潤端正處于筑底階段，明年有望觸底回升。我們維持盈利預(yù)測不變，2023-25年歸母凈利潤分別為66.3、107.3和140.8億元，同比增速分別為55.4%、61.9%和31.2%。公司股票現(xiàn)價(jià)對應(yīng)PE估值為14.9/9.2/7.0倍，維持“買入”評級。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　政策落地不及預(yù)期；房地產(chǎn)市場銷售持續(xù)低迷；竣工不及預(yù)期。