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事件：公司發(fā)布2023年第三季度報(bào)告，公司23年前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)收463.9億元，同比+133.5%；歸母凈利潤(rùn)24.7億元，同比+20.3%；每股收益0.79元/股，同比+19.7%。
　　業(yè)績(jī)表現(xiàn)向好，營(yíng)收大幅提升。公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收大幅度增長(zhǎng)主要因本期交付樓盤(pán)較上年同期有所增長(zhǎng)，歸母凈利潤(rùn)增速低于營(yíng)收增速113.2pct主要影響因素：1）毛利率下滑，公司23年前三季度毛利率15.0%，較去年同期下滑1.7pct；2）投資收益減少，23年前三季度公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)投資收益4.28億元，同比-73.0%；3）稅金及附加增高，23年前三季度公司支付稅金及附加8.46億元，同比+158.4%，主要因本期交付的樓盤(pán)較多且部分交付樓盤(pán)土增稅負(fù)率較高。
　　三費(fèi)管控效果顯著，緩解部分業(yè)績(jī)壓力。公司23年前三季度三費(fèi)費(fèi)率3.2%，同比下降4.3pct，銷(xiāo)售、管理、財(cái)務(wù)費(fèi)率分別下降1.1pct、0.9pct、2.2pct，對(duì)沖了部分由毛利率下滑帶來(lái)的業(yè)績(jī)壓力；其中財(cái)務(wù)費(fèi)同比-31.7%至4.26億元，主要因本期利息收入較上年同期增加。
　　三道紅線穩(wěn)居“綠檔”，負(fù)債結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。截至23年9月，公司剔預(yù)后資產(chǎn)負(fù)債率同比-8.5pct至59.1%，凈負(fù)債率同比-46.7pct至14.3%，現(xiàn)金短債比同比+1.7倍至3.2倍，穩(wěn)居綠檔；負(fù)債結(jié)構(gòu)的優(yōu)化主要因本期銷(xiāo)售收到的購(gòu)房款現(xiàn)金增加且購(gòu)買(mǎi)商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金減少，使得經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~同比+822.15%至279.0億元。
　　區(qū)域拿地優(yōu)勢(shì)延續(xù)，在杭市占率持續(xù)擴(kuò)大。根據(jù)公司23年半年度報(bào)告及公司公告，23年前三季度共新增土地儲(chǔ)備27塊，土地總價(jià)452.1億元，土地區(qū)域高度集中于杭州市，繼續(xù)踐行區(qū)域深耕策略，進(jìn)一步擴(kuò)大在該區(qū)域市占率；其中第三季度新增土地儲(chǔ)備5塊，土地總價(jià)56.1億元，拓展節(jié)奏略有放緩。
　　盈利預(yù)測(cè)與估值：公司營(yíng)收大幅提升，三費(fèi)管控持續(xù)優(yōu)化；財(cái)務(wù)狀況良好，三道紅線穩(wěn)居綠檔；拿地投資穩(wěn)步進(jìn)行，持續(xù)區(qū)域深耕。我們預(yù)計(jì)公司23-25年?duì)I業(yè)收入521.1、623.6、698.9億元，歸母凈利潤(rùn)43.7、52.9、59.3億元，對(duì)應(yīng)PE分別為6.1、5.0、4.5倍，首次覆蓋給予“推薦”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：樓市回暖不及預(yù)期；政策落地不及預(yù)期；地產(chǎn)業(yè)務(wù)盈利不及預(yù)期。