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本文在披露2023年半年報及三季報的A股上市和境內(nèi)發(fā)債房企中，挑選35家房企為樣本（其中23家為TOP100房企；分企業(yè)性質(zhì)看，國企22家，民企13家），分析半年報及三季報房企償債能力、銷售、拿地等方面的變化。
　　2023年三季度房企分檔有何變化？房企總體達(dá)標(biāo)情況較2022年末變化不大，綠檔房企占比與2022年末基本持平。35家樣本房企中，與2022年末相比，25家房企檔位保持不變，4家降檔（三條紅線踩線數(shù)下降），6家升檔。2023Q3綠檔房企占比達(dá)到31.4%，與2022年末基本持平。
　　房企償債能力有何變化？ 
　?。?）從債務(wù)規(guī)模來看，有息債務(wù)規(guī)模小幅壓降，其中民企壓降幅度較大。2023H1、2023Q3樣本房企有息負(fù)債規(guī)模較2022年末分別小幅下降0.6%、1.6%，同比下降2.6%、2.0%。分企業(yè)類型來看，2023H1、2023Q3樣本國有房企有息負(fù)債規(guī)模分別較2022年末小幅提升0.4%、0.1%，分別同比下降0.4%、同比上升0.3%；樣本民營房企2023H1、2023Q3有息負(fù)債規(guī)模分別較2022年末提升0.4%，回落8.1%，同比下降10.4%、9.8%。
　?。?）從長期償債能力來看，2023H1、2023Q3樣本房企凈負(fù)債率平均值（總體法，下同）別為69.7%、70.8%，較2022年末分別下降0.6pct、抬升0.4pct；剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率均值分別為68.6%、68.0%，較2022年末分別下降0.9pct、1.4pct。2023Q3凈負(fù)債率的抬升主要來自現(xiàn)金的減少，2023Q3樣本房企現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物同比下降6.0%，相較有息負(fù)債、凈資產(chǎn)降幅度更大。
　?。?）從短期償債能力來看，樣本房企現(xiàn)金短債比均值維持在1.3倍左右，2023H1、2023Q3現(xiàn)金短債比均值分別為1.35倍、1.26倍，基本與2022年末的1.30倍持平；2023H1、2023Q3現(xiàn)金短債比高于1的房企占比分別為60.0%、57.1%。分企業(yè)類型來看，國有房企2022H1、2023Q3現(xiàn)金短債比均值分別為1.54倍、1.45倍，較2022年末的1.49倍分別提升0.05倍、下降0.04倍；民營房企現(xiàn)金短債比在2022年末開始低于1倍，2022H1、2023Q3現(xiàn)金短債比均值分別進(jìn)一步降至0.88倍、0.76倍。現(xiàn)金短債比低于1倍主要來自現(xiàn)金的減少，2022年、2023年上半年、2023年前三季度民營房企現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物分別同比下降32.8%、29.1%、33.2%，相較短期有息負(fù)債下降明顯。
　　房企銷售表現(xiàn)如何？整體來看，2023年上半年樣本房企全口徑銷售額同比上升6.2%，但由于三季度銷售回落較多，2023年前三季度全口徑銷售額同比下降5.1%。分企業(yè)類型來看，國有房企銷售表現(xiàn)優(yōu)于民營企業(yè)。國有房企2023年上半年及2023年前三季度全口徑銷售額同比增長16.7%、2.7%，樣本國有房企中華發(fā)股份、中交地產(chǎn)、建發(fā)股份1-9月全口徑銷售額同比增速較高。民營房企銷售相對較弱，2023年上半年及2023年前三季度全口徑銷售額同比下降20.1%、26.0%。
　　房企拿地有何變化？2023H1房企拿地節(jié)奏整體繼續(xù)放緩。披露數(shù)據(jù)的15家房企2022H1拿地強度平均為17.5%，相比2022年的20.0%小幅回落2.5pct，40.0%的樣本房企未拿地，多數(shù)未拿地房企在2022年就已停止拿地。國有房企拿地強度平均19.0%，與2022年基本持平；民營房企拿地強度平均15.3%，相比2022年下降7.7pct，除濱江集團(tuán)外，其余民營房企拿地強度低或未拿地。
　　風(fēng)險提示：數(shù)據(jù)統(tǒng)計口徑差異；房地產(chǎn)政策超預(yù)期等。