>> 安信證券-固定收益主題報告：2023年三季度城投拿地有哪些特征？-231030
| 上傳日期： |
2023/10/31 |
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| 格式： |
pdf 共11頁 |
來源： |
安信證券 |
| 評級： |
-- |
作者： |
池光勝 |
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本文以2023年1-9月涉宅用地成交明細為源數(shù)據(jù)，分析城投拿地行為的最新變化。
1、土拍規(guī)則持續(xù)調(diào)整，城投成交金額維持低位，三季度城投成交金額占比有所提升。整體來看，2023年前三季度，供地節(jié)奏放緩，全國涉宅用地合計供地7300宗，同比減少33.5%（2023年1-9月供地10983宗）；同期涉宅用地總成交金額也下滑至18658.3億，同比下降27.3%。邊際來看，2023年三季度，全國涉宅用地合計供地2352宗，同比減少42.3%，環(huán)比下降16.2%；同期涉宅用地總成交金額7261.7億，同比、環(huán)比分別下滑34.5%、8.1%。在多地土拍市場低位運行背景下，土拍規(guī)則也不斷調(diào)整，繼年初多地采用擬出讓地塊清單公布制度，2023年9月底開始，部分地區(qū)取消地價上限。從拿地主體結(jié)構(gòu)來看，受城投托底拿地監(jiān)管及城投本身托底拿地乏力等影響，城投成交金額維持低位，2023年前三年季度城投成交金額18658.3億，同比下降43.2%；城投成交金額占比25.5%，較2022年前三季度下降7.1pct。但從邊際來看，城投成交金額占比在2023年三季度開始抬升，城投拿地占比達33.0%，較2023年二季度提升13.9pct。
2、各省份城投拿地規(guī)模分化明顯，江蘇明顯領(lǐng)先。以2023年1-9月城投成交金額為劃分依據(jù)，（1）蘇浙城投成交金額位居前列，其中江蘇城投成交金額以近兩倍的規(guī)模明顯領(lǐng)先。2023年1-9月江蘇、浙江城投成交金額分別為1472.5億、777.2億，遠高于其余省份的不足350億。（2）魯川粵京湘皖鄂豫滬城投成交金額在100-350之間，處第二梯隊；冀贛陜閩津桂城投成交金額在50-100億之間，處第三梯隊。（3）渝晉瓊遼滇吉寧黔新等13省城投成交金額較低，城投成交金額不足50億；樣本數(shù)據(jù)中，蒙甘青未見城投拿地。
3、桂蘇湘魯鄂川城投拿地金額占比相對較高，三季度各省城投拿地金額占比較二季度普遍有所提升。2023年1-9月廣西、蘇州、湖南、山東、湖北、廣西城投拿地金額占比均超30%；重慶、浙江、江西等6省/直轄市城投拿地金額占比在20%-30%之間，山西、河北、北京等9省/直轄市拿地金額占比在10%-20%，其余省/直轄市拿地金額占比則不足10%。從邊際變化來看，在2023年三季度總成交金額超10億的省份中，近九成省/直轄市2023Q3城投成交金額占比較2023Q2上升，其中福建、山西、江蘇增幅較大，分別為37.1pct、32.5pct、31.4pct；天津、江西、湖北增幅在20-30pct；僅上海(-2.8pct)、北京(-17.0pct)城投成交金額占比較2023Q2有所下降。
4、城投拿地金額較高的城市集中于長三角二線城市；城投拿地金額占比較高的城市集中于長三角三四線城市。分地級市來看，2023年1-9月城投成交金額排名前五的城市為鹽城、南京、成都、北京、蘇州，拿地金額均在190億以上。在2023年1-9月城投成交金額超50億的28個城市中，長三角區(qū)域城投成交金額占比達62.5%，其中長三角區(qū)域中的二線城市城投成交金額占長三角城投成交金額比例超50%。但從城投拿地占比來看，在2023年1-9月城投成交金額大于10億的68個地級市中，亳州、珠海、鹽城、柳州等7個地級市城投成交金額占比超70%，宜春市、淮安市、泰州市等13個地級市城投成交金額占比在50%-60%。而在以上20個城投成交金額占比超50%的地級市中，三四線城市占比達90.0%；分別有10個、4個地級市分布于長三角、長江中游。具體到拿地平臺，拿地金額TOP50城投中，排名前五的城投平臺分別位于鹽城、南通、杭州、石家莊、寧波。
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