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事件描述
　　2023年11月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2023年1-10月房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況月度報告。
　　事件評論
　　銷售當月降幅有所收窄，均價結(jié)構(gòu)性提升。2023年1-10月全國商品房銷售額/面積/均價分別同比-4.9%/-7.8%/+3.1%；按可比口徑計算，10月當月全國商品房銷售額/面積/均價分別同比-8.1%/-11.0%/+3.2%，環(huán)比分別-25.9%/-28.4%/+3.6%。單月銷售降幅逐步收窄，但累計同比降幅仍在擴大，10月銷售額和銷售面積環(huán)比降幅也超過歷史均值，表明當前銷售仍處于調(diào)整階段，并未出現(xiàn)明顯改善趨勢；銷售均價同環(huán)比均有提升，主要是結(jié)構(gòu)性因素，與百強房企銷售均價表現(xiàn)、一二線城市備案口徑成交表現(xiàn)更好相互印證。
　　開工拿地延續(xù)弱勢，竣工保持雙位數(shù)增長。2023年1-10月新開工面積累計同比-23.2%，可比口徑下10月新開工面積同比-21.1%，降幅較上月擴大；1-10月300城宅地成交建面/金額分別同比-34.6%/-24.7%，10月宅地溢價率下降至3.7%；開工和拿地都是補庫存行為，在銷售預(yù)期不明朗、庫存去化周期較長、多數(shù)房企資金壓力較大的背景下，預(yù)計開工和拿地仍將延續(xù)弱勢表現(xiàn)。2023年1-10月竣工面積同比+19.0%，可比口徑下10月竣工面積同比+13.3%，今年以來保持雙位數(shù)增長；盡管自然竣工周期逐步見頂，但近幾年累積的應(yīng)交而未交的缺口較大，在合同約束和政策推進下，竣工展望仍有一定韌性。
　　到位資金尚未改善，投資仍在持續(xù)下滑。2023年1-10月房企到位資金同比-13.8%，可比口徑下10月同比-16.8%，各項資金來源同比均明顯下降，其中定金及預(yù)收款和個人按揭貸款同比降幅有所收窄，主要受銀行放款周期影響，整體而言到位資金尚未改善。2023年1-10月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額同比-9.3%，可比口徑下10月同比-11.3%，當前施工面積處于下行通道，施工強度也難有起色，土地市場表現(xiàn)弱勢，投資預(yù)計將延續(xù)下滑態(tài)勢。
　　 2024年度展望：行業(yè)當前正在尋找新的均衡點，明年總量可能接近均衡區(qū)間，核心城市房價調(diào)整節(jié)奏可能相對偏慢。站在當前時點，預(yù)計2024年銷售、開工、投資將延續(xù)雙位數(shù)左右的同比降幅，而竣工彈性取決于保交樓政策的推進力度，中性情境下預(yù)計小幅下降。此外，若城中村和保障房政策推進好于預(yù)期，投資端表現(xiàn)將有一定支撐。
　　投資建議：行業(yè)仍在尋找新均衡點，關(guān)注優(yōu)質(zhì)開發(fā)龍頭和弱周期標的。當前基本面仍在調(diào)整，10月銷售同比降幅有所收窄，均價結(jié)構(gòu)性提升，但累計同比降幅仍在擴大，開工拿地延續(xù)弱勢表現(xiàn)，到位資金和投資依舊承壓，只有竣工端表現(xiàn)相對較好。從政策級別來看，目前只是在逐步回歸中性或常態(tài)，并沒有進入擴張或刺激階段，所以政策的短期效果大概率還是平滑下行斜率，當前行業(yè)仍在尋找新均衡點的過程之中，明年總量可能接近均衡區(qū)間。建議關(guān)注供給側(cè)優(yōu)化邏輯的優(yōu)質(zhì)開發(fā)龍頭，以及具備穩(wěn)定現(xiàn)金流特征的國央企物業(yè)龍頭和優(yōu)質(zhì)代建龍頭。此外，短期亦需重視直接受益于“三大工程”建設(shè)的相關(guān)標的。
　　風險提示
　　1、低線城市需求表現(xiàn)持續(xù)低于預(yù)期；
　　2、房價下跌導(dǎo)致資產(chǎn)負債表受損；
　　3、重點城市土地市場競爭持續(xù)加劇。