>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)第46周周報(11月11日-11月17日)：新房二手房成交面積環(huán)比轉(zhuǎn)增，廈門取消島內(nèi)限購-231121
| 上傳日期： |
2023/11/21 |
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| 2918KB |
| 格式： |
pdf 共25頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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新房成交面積環(huán)比由負轉(zhuǎn)正，同比降幅擴大；二手房成交面積環(huán)比由負轉(zhuǎn)正，同比增幅擴大；土地市場環(huán)比量價齊跌，溢價率同比下降，環(huán)比略有上升。
核心觀點
新房成交面積環(huán)比由負轉(zhuǎn)正，同比降幅擴大。40城新房成交面積為275.3萬平方米，環(huán)比上漲3.2%，環(huán)比增速較上周擴大了25.2個百分點，同比下降18.9%，同比降幅較上周擴大了7.8個百分點。一、二、三四線城市新房成交面積環(huán)比增速分別為-27.7%、16.0%、15.0%，同比增速分別為12.2%、16.7%、30.7%。一線城市同比增速下降39.4個百分點，二線城市同比降幅較上周收窄了4.9個百分點，三線城市同比降幅較上周擴大了0.8個百分點。
二手房成交面積環(huán)比由負轉(zhuǎn)正，同比增幅擴大。18個城市成交面積為182.0萬平方米，環(huán)比上漲1.9%，同比上漲22.9%，同比增幅較上周擴大了5.7個百分點。一、二線城市二手房成交面積環(huán)比增速分別為2.6%、2.3%，三四線城市環(huán)比持平，同比增速分別為14.2%、26.1%、29.2%。一線城市同比增幅較上周縮小了1.6個百分點，二、三四線城市同比增幅較上周分別擴大了7.4、14.3個百分點。
新房庫存面積環(huán)比上升，同比下降，去化周期同環(huán)比均上升。12個城市新房庫存面積為9920萬平方米，環(huán)比增速為0.2%，同比增速為-4.3%。去化周期為18.1個月，環(huán)比提升0.2個月，同比提升5.9個月。一、二、三四線城市新房庫存面積去化周期分別為18.2、16.3、65.1個月，一、二、三四線城市環(huán)比分別提升0.1、0.3、1.9個月，一、二、三四線城市同比分別提升3.0、6.7、32.3個月。
土地市場環(huán)比量價齊跌，溢價率同比下降，環(huán)比略有上升。百城成交土地規(guī)劃建筑面積為2336.7萬平方米，環(huán)比下降25.5%，同比下降48.3%；成交土地總價為365.0億元，環(huán)比下降57.6%，同比下降47.2%；成交土地樓面均價為1561.9元/平，環(huán)比下降43.1%，同比上漲2.0%；百城成交土地溢價率為2.4%，環(huán)比上漲0.1個百分點，同比下降0.7個百分點。
本周房企國內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模環(huán)比上升，同比下降。房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)債券總發(fā)行量為72.6億元，同比下降30.9%，環(huán)比上升37.3%?？們斶€量為167.2億元，同比上升61.1% （前值：100.1%），環(huán)比上升80.0%；凈融資額為-94.6億元。
板塊收益有所下降。房地產(chǎn)行業(yè)絕對收益為-0.3%，較上周下跌2.6pct，房地產(chǎn)行業(yè)相對收益為0.2%，較上周下跌2.0pct。房地產(chǎn)板塊PE為11.76X，較上周下降0.03X。
本周（11.12-11.17），北上資金對通信、電子、計算機加倉金額較大，分別14.33、13.50、13.42億元。對房地產(chǎn)的持股占比變化為-0.78%（上周為-0.74%），凈賣出2.20億元（上周凈買入5.04億元）。
投資建議
本周需求端利好政策仍在持續(xù)推出，一線城市中，廣州官宣實施公積金貸款“認房不認貸”，至此北上廣均已實施這一政策；二線城市中，廈門于11月15日宣布取消島內(nèi)限購，目前島內(nèi)外均已不再執(zhí)行限購政策，不過島內(nèi)仍保留了限售措施。其他城市依舊圍繞公積金貸款等政策，例如佛山、濟南、廣東茂名等地均提高了公積金貸款的額度，衢州可提取公積金支付首付。目前來看，這一輪政策寬松所帶來的銷售改善僅維持9月單月，據(jù)統(tǒng)計局本周最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，10月商品房銷售面積單月降幅再度出現(xiàn)擴大，銷售的持續(xù)性是不容樂觀的，政策工具的邊際效應在減弱，我們預計整體樓市還將面臨較長的波動調(diào)整期。
此外，央行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會聯(lián)合召開金融機構座談會，會議強調(diào)“各金融機構要一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”，并提出要“繼續(xù)用好第二支箭以支持民營房企發(fā)債融資；支持房企合理股權融資；加大保交樓金融支持，推動行業(yè)并購重組”。根據(jù)萬得統(tǒng)計，2023年1-10月房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模4439億元，同比下降5%。其中央國企占比90.7%，發(fā)行規(guī)模4026億元，同比下降2%；純民企僅238億元，同比下降10%，占比僅5.4%。一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，即央國企與民企一視同仁，優(yōu)質(zhì)民企同樣可以獲得融資，更好地助其短期脫困、長期良性發(fā)展。
仍需關注12月經(jīng)濟工作會議對于房地產(chǎn)行業(yè)是否有進一步的提法。我們認為，在當前時點，短期關注供需端政策的持續(xù)調(diào)整，中長期關注城中村改造、保障性住房建設推進帶來的行業(yè)機會。重倉核心城市且財務穩(wěn)健的房企或更加受益。
現(xiàn)階段我們建議關注兩條主線：1）中央與地方政策寬松預期下，地產(chǎn)板塊或迎來較大的beta行情，其中基本面相對穩(wěn)健、有一定成長性的標的：招商蛇口、華潤置地、建發(fā)國際集團、越秀地產(chǎn)、綠城中國、華發(fā)股份、濱江集團；底部回升、彈性較大的公司：金地集團、龍湖集團；2）在一線城市有城市更新業(yè)務布局的房企：中華企業(yè)、光明地產(chǎn)、中交地產(chǎn)、城建發(fā)展、天健集團。
風險提示
房地產(chǎn)調(diào)控升級；銷售超預期下行；融資收緊。
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