>> 華泰證券-房地產(chǎn)行業(yè)專題研究-七普掘金系列一：人口遷移的新格局-231121
| 上傳日期： |
2023/11/21 |
大小： |
2672KB |
| 格式： |
pdf 共27頁 |
來源： |
華泰證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
陳慎,劉璐,林正衡 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權限： |
此報告為加密報告 |
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全國人口遷移迎接新格局，具備人口吸引力的區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展空間更可持續(xù)
在全國人口總量不再快速增長、流動人口規(guī)模擴大的背景下，各地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平與各類引才行動推動人口流動與增長呈現(xiàn)出新的格局。由此帶來的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展機遇也將隨之變化。省市的發(fā)展將不再一榮俱榮，尋找具備人口持續(xù)增長潛力的地區(qū)也將是產(chǎn)業(yè)的核心命題。從過去十年來看，具備持續(xù)人口吸引力的城市往往擁有更好的地產(chǎn)銷量和房價韌性，展望未來，結合七普和大數(shù)據(jù)結論來看，除了傳統(tǒng)的一線城市和省份城市之外，全國重點城市群以及具備人口吸引力的新一線城市的發(fā)展空間值得關注，未來將具備更強生命力。
人口增長格局：從聚焦到均衡，內(nèi)陸逆襲，省會城市崛起
六普到七普，21個省市人口均實現(xiàn)增長，4個省市由六普負增長轉(zhuǎn)為凈增長；6個省市人口由凈增長轉(zhuǎn)為負增長。相較六普期間人口聚焦，七普的省市人口增長更為均衡。從機械增長角度測算，人口凈流出的省份有14個，是帶動省份常住人口下降的主要因素。重點城市角度，42個重點城市七普期間人口平均增長23%，高于全國平均水平。27個省會中19個省會七普人口增速快于六普，且省會城市人口增速較六普提升5.3pct，為各類城市中提升最多。
人口流動格局：流動人口規(guī)模大幅增長，集聚與回流并存
我國整體呈現(xiàn)流動人口規(guī)模大幅增長，省內(nèi)流動占比提升的特點。22年末人口超百萬的城市群人口占總?cè)丝诒戎剡_30.5%，人口向城市群流動的趨勢明顯。人口向東南流動的趨勢延續(xù)，部分中西部城市承接人口回流。城市群角度：1）長三角增長勢頭依然保持；2）長江中游、京津冀、關中平原等占總?cè)丝诒壤B續(xù)20年下降；3）山東半島、成渝、中原地區(qū)等占全國比例由六普下降轉(zhuǎn)為七普上升。城市層面，人口以省內(nèi)城市間流動為主，省會城市是流動人口的首要選擇，七普27省會人口占全省人口的比例均有所上升，人口流出省份的省會七普人口增量仍高于該省其他地級市。
城市人口戰(zhàn)略：迎接潮起潮落，著力吸引人才
隨著人口紅利逐步退卻，城市人口發(fā)展將進入潮起潮落新階段，城市發(fā)展的政策和人口更多綁定，城市如何脫穎而出？我們認為：1）關注產(chǎn)業(yè)綜合吸引力，關注區(qū)域經(jīng)濟增速、人均收入、產(chǎn)業(yè)吸引力等；2）關注城市的公共資源與服務水平與城市交通可達性，如學校、醫(yī)院、高速公路、機場吞吐量等；3）關注人口流入配套政策，近年來重點城市放寬落戶政策所帶來的人才爭奪戰(zhàn)；4）關注高學歷人才吸引力和留存率，我們注意到近五年應屆本科生在新一線城市就業(yè)的比例穩(wěn)步上升。
風險提示：客觀環(huán)境限制風險；人口流動偏好變化風險；行業(yè)政策風險；行業(yè)下行風險。
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