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11月百強(qiáng)權(quán)益銷售額累計(jì)同比-15%，單月環(huán)比-5%。接近年末沖刺階段，不少房企為了全年銷售規(guī)模，加大核心城市的推盤力度，11月新房供應(yīng)在上月低基數(shù)的基礎(chǔ)上出現(xiàn)了明顯增長。但盡管在房企供貨增加、疊加年末促銷力度加大的情況下，11月成交金額依然環(huán)比下滑，市場熱度持續(xù)低迷，市場信心的修復(fù)仍需持續(xù)的政策加碼。從11月單月情況看，TOP100房企實(shí)現(xiàn)單月操盤口徑銷售金額3901.2億元，同比降低29.6%，環(huán)比降低4.1%；權(quán)益口徑銷售金額2962.9億元，同比降低30.6%，環(huán)比降低5.1%。從累計(jì)情況看，1-11月TOP100房企實(shí)現(xiàn)操盤口徑銷售金額49536.2億元，同比降低14.4%，較上月累計(jì)同比降低1.6pct；權(quán)益口徑銷售金額為38785.7億元，同比降低15.1%，較上月累計(jì)同比降低1.6pct。
　　從各梯隊(duì)房企來看，TOP10房企累計(jì)操盤銷售額降幅較上月變化較小，TOP11-20房企跌幅進(jìn)一步下探，TOP21-30房企維持在22%的降幅。從1-11月操盤口徑銷售金額來看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降8.7%；TOP11-20房企排名第二，同比下降15.8%。跌幅最大的是TOP21-30房企，同比下降22.1%。從2023年1-11月權(quán)益口徑銷售金額來看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降7.6%；TOP11-20房企排名第二，同比下降17.2%。跌幅最大的是TOP51-100房企，同比下降22.0%。
　　對(duì)比2023年1-11月與上年同期，操盤口徑銷售的門檻均出現(xiàn)下降，跌幅最小的是10強(qiáng)門檻。具體看，10強(qiáng)門檻從1530.5億元下降至1499.8億元，同比下降2.0%；20強(qiáng)門檻從716.1億元下降至561.1億元，同比下降21.6%；30強(qiáng)門檻從434.3億元下降至352.6億元，同比下降18.8%；50強(qiáng)門檻從271.3億元下降至217.7億元，同比下降19.8%；100強(qiáng)門檻從101.3億元下降至93.4億元，同比下降7.8%。
　　部分房企因年末沖刺銷售環(huán)比出現(xiàn)明顯增長，龍頭房企整體表現(xiàn)更為堅(jiān)挺，主要因?yàn)楹诵某鞘杏凶銐蜇浟靠赏埔约按黉N加速去化。從2023年1-11月累計(jì)操盤口徑銷售金額來看，保利發(fā)展最高為3635.0億元，其次為萬科地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、華潤置地、綠城中國，分別實(shí)現(xiàn)銷售金額3201.4、2726.5、2617.2、2563.8億元。從累計(jì)操盤口徑銷售金額增速看，TOP40房企有17家實(shí)現(xiàn)同比正增長，較上月減少1家。重點(diǎn)房企1-11月銷售額同比表現(xiàn)較好的有：華發(fā)股份21%、建發(fā)房產(chǎn)15%、華潤置地14%、招商蛇口12%、中海地產(chǎn)11%、濱江集團(tuán)5%。
　　投資建議：中國房地產(chǎn)走過2021年大周期拐點(diǎn)后，未來主旋律是分化，看好“一線+不超過三分之二的二線+少量三線”這個(gè)城市組合包，能在未來中周期跑贏全國整體水平?？春脙?yōu)質(zhì)房企在這個(gè)階段持續(xù)跑贏同行。最終政策力度有望媲美2008、2014年。臨近12月的重要會(huì)議窗口期，我們認(rèn)為存在博弈政策的反彈機(jī)會(huì)，擇股方向：（1）基本面股票：A股：華發(fā)股份、濱江集團(tuán)、建發(fā)股份、招商蛇口、保利發(fā)展等；H股：越秀地產(chǎn)、綠城中國、華潤置地、中國海外發(fā)展、建發(fā)國際、綠景中國地產(chǎn)、貝殼等；（2）一線政策落地概念、城中村改造概念；（3）現(xiàn)金流表現(xiàn)優(yōu)異、負(fù)債少、相對(duì)抗周期波動(dòng)的物業(yè)：A股關(guān)注招商積余；H股關(guān)注華潤萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策出臺(tái)速度和執(zhí)行力度不及預(yù)期，基本面下行引發(fā)連鎖反應(yīng)。