>> 國盛證券-固定收益專題：讀懂城中村改造，展望2024年-231202
| 上傳日期： |
2023/12/3 |
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| 1262KB |
| 格式： |
pdf 共22頁 |
來源： |
國盛證券 |
| 評級： |
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作者： |
楊業(yè)偉,趙增輝 |
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今年以來，中央政治局和國務(wù)院多次強調(diào)超大特大城市城中村改造，隨著各地持續(xù)推進城中村改造工作，這將是明年穩(wěn)投資的重點。2023年4月28日，中央政治局會議強調(diào)“在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造和‘平急兩用’公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”；7月21日，國務(wù)院出臺《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導(dǎo)意見》，要求堅持本輪城中村改造分三類實施，堅持多渠道籌措資金和將城中村改造與保障房建設(shè)相結(jié)合。城中村改造是一項民生工程，更是一項發(fā)展工程，對于促進投資、擴大內(nèi)需都能起到重要作用。推進城中村改造將進一步激發(fā)上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展活力，帶動有效投資和消費，是未來幾年穩(wěn)定經(jīng)濟增長的重要手段。
城中村改造預(yù)計涉及住房面積9.9億平米，改造后價值估計在5.8萬億左右。我們使用2020年的中國人口普查年鑒中各省、直轄市的自建住房戶數(shù)占比和租賃其他住房戶數(shù)占比來代替超大特大城市的相關(guān)占比數(shù)據(jù)。從估算結(jié)果來看，超大特大城市城中村住宅面積合計為9.9億平米，其中深圳、上海、東莞、北京等地城中村面積較大，分別為16246萬平、10972萬平、9957萬平和8358萬平。沈陽、大連和哈爾濱等地城中村面積較小均不足1100萬平。我們用估算的各地城中村面積乘以各地2023年1-10月份百城新建住宅價格的平均值的20%，如果城中村改造之后形成的商品房容積率和此前城中村的容積率相同，對應(yīng)的住宅價值規(guī)模為5.8萬億。如果城中村改造在未來五年完成，每年的改造面積為1.98億平左右，改造產(chǎn)生商品房價值為1.16萬億左右，改造面積占去年商品房銷售面積的14.6%，改造后形成的商品房價值占去年商品房銷售額的8.7%。
城中村改造流程大致可分為策劃和實施兩階段。策劃階段包括項目申報、確定合作方、制定實施方案三步；實施階段包括前期工作、土地一級開發(fā)、后續(xù)開發(fā)三步?？紤]到城中村項目應(yīng)分類施策，堅持因地制宜、“一村一策”，因此不同項目的流程、各地的政策要求存在差異，但總體而言大致可分為策劃與實施兩階段。
基于對城中村流程及各地政策的梳理，結(jié)合今年以來關(guān)于超大特大城市城中村改造的會議與相關(guān)文件，我們梳理本輪城中村改造有六大特點：1）政府主導(dǎo)、市場參與，充分發(fā)揮國有企業(yè)在土地整理中的作用；2）堅持“凈地出讓”；3）由“開發(fā)方式”向“經(jīng)營模式”轉(zhuǎn)變，借助長期運營收入平衡改造投入；4）資源統(tǒng)籌規(guī)劃，促進資金綜合平衡；5）盤活存量低效用地，注重產(chǎn)業(yè)安置與轉(zhuǎn)型升級；6）與保障性住房建設(shè)相結(jié)合。
PSL與專項債或?qū)⒊蔀槌侵写甯脑熘匾馁Y金來源。此前PSL曾作為資金來源，為棚改提供了長期、穩(wěn)定、低成本的資金。根據(jù)中國證券報的報道，保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“三大工程”有望獲得更多中長期低成本資金支持。PSL可能是重要的資金來源之一。另外，專項債也可能將更多的用于城中村改造。2019年以來，有1180只專項債投向了棚戶區(qū)改造，規(guī)模高達2.42萬億元，占比約14%。如果按此比例估算，專項債中可能有5000億左右用于城中村改造。
估計明年城中村改造將拉動GDP增長0.6%。我們用支出法來估算城中村改造對經(jīng)濟的拉動，如果城中村改造周期在十年左右，那么按此前估計總體改造規(guī)模平坦到未來十年，明年城中村改造產(chǎn)生住房價值在1.16萬億左右。由于土地價值不算做當年GDP，因而把這部分從中扣除。2022年商品房銷售額13.3萬億，當年土地購置費4.1萬億，土地購置費占商品房銷售額的30.8%，以此比例計算。1.16萬億城中村改造對應(yīng)的經(jīng)濟產(chǎn)出為8027億元。如果假定明年名義GDP規(guī)模為133萬億（對應(yīng)名義增速5.6%），那么城中村改造將拉動經(jīng)濟增長0.6個百分點。
風(fēng)險提示：政策變化超預(yù)期，改造細則有不確定性，測算結(jié)果有偏差。
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