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本報(bào)告導(dǎo)讀：
　　住建部披露了保障房進(jìn)度，除將配售型保障房納入體系外，還將保障對(duì)象、建設(shè)方式、管理要求等明確下來(lái)，預(yù)期后續(xù)保障房相關(guān)的制度建設(shè)和施工節(jié)奏將加速推進(jìn)。
　　摘要：
　　住建部披露了保障房進(jìn)度，就保障對(duì)象、建設(shè)方式、管理要求等進(jìn)行說(shuō)明，我們認(rèn)為，接下來(lái)保障房將會(huì)快速推進(jìn)，包括制度建設(shè)和施工節(jié)奏。在過(guò)去的住房體系中，由于保障房建設(shè)相對(duì)滯后，從而導(dǎo)致保障房和商品房的“雙輪驅(qū)動(dòng)”存在一長(zhǎng)一短的情況。新一輪保障房規(guī)劃建設(shè)對(duì)原有的保障房體系進(jìn)行了革新：除了將原有的公租房和保租房作為配租型保障房外，還進(jìn)一步引入了配售型保障房，即一種按保本微利原則配售的住房。隨著國(guó)開行在福州落地全國(guó)首筆配售型保障房貸款，新一輪保障房規(guī)劃建設(shè)正式啟動(dòng)。
　　新一輪保障房建設(shè)將重點(diǎn)保障工薪收入群體和城市需要引進(jìn)的群體。新一輪保障房建設(shè)需要重點(diǎn)保護(hù)好兩類群體，分別是“住房有困難且收入不高的工薪收入群體”以及“城市需要引進(jìn)的科技人員、教師、醫(yī)護(hù)人員等”。從配售方式上看，以家庭為單位，且保障對(duì)象僅可購(gòu)買一套。配售型保障房作為住房新路子，具體的申購(gòu)條件還有待地方政府進(jìn)一步明確，遵循的基本標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)申請(qǐng)人的家庭收入、住房、財(cái)產(chǎn)等因素按順序配售。
　　配售型保障房在規(guī)模上遵循“以需定建”的準(zhǔn)則，并通過(guò)封閉管理的形式強(qiáng)調(diào)突出住房的保障屬性。住建部發(fā)言人在就保障性住房規(guī)模的問(wèn)題中強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持“以需定建”，需要根據(jù)各城的實(shí)際情況，合理確定供給規(guī)模。同時(shí)，考慮到部分城市個(gè)別區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)供給過(guò)剩，為了避免閑置浪費(fèi)，也可充分利用依法收回的已批未建土地、司法處置的住房和土地等，建設(shè)籌集配售型保障房，而非全部采取新建的模式。另外，配售型保障房將實(shí)施嚴(yán)格的封閉管理，禁止違規(guī)將新建的配售型保障房變更為商品房流入市場(chǎng)，目的在于將保障房和市場(chǎng)化住房進(jìn)行區(qū)分劃斷，最大限度保證保障房的供給。
　　持續(xù)關(guān)注各地項(xiàng)目的落地情況，以及保障房建設(shè)的推進(jìn)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)總量數(shù)據(jù)的影響。根據(jù)住建部披露，目前大部分城市已報(bào)送了保障房2024年的建設(shè)計(jì)劃和項(xiàng)目，并且上海、濟(jì)南、青島、福州、長(zhǎng)沙等不少城市已經(jīng)開工了一批項(xiàng)目。結(jié)合11月超預(yù)期的新開工數(shù)據(jù)，由于到商品房市場(chǎng)未出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，因此我們判斷新開工的回升或主要受到保障房項(xiàng)目推動(dòng)，預(yù)期2024年隨著保障房建設(shè)推進(jìn)，將與商品房形成部分對(duì)沖，帶來(lái)相關(guān)指標(biāo)的回升。2024年的機(jī)會(huì)主要來(lái)自于資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)質(zhì)的困境反轉(zhuǎn)型公司，并繼續(xù)推薦園區(qū)公司，包括中新集團(tuán)、招商蛇口，龍頭房企推薦保利發(fā)展。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：走過(guò)去土地金融模式，市場(chǎng)需求加速下行