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核心觀點(diǎn)：
　　政策環(huán)境綜述：化解風(fēng)險(xiǎn)，構(gòu)建新模式。中央政策方面，12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開(kāi)，定調(diào)24年地產(chǎn)重點(diǎn)工作方向，化解風(fēng)險(xiǎn)和構(gòu)建新模式。地方政策方面，根據(jù)四限政策評(píng)分模型測(cè)算，本輪周期全國(guó)累計(jì)四限政策力度指數(shù)月均下降48，11月單月下降40，12月前24天下降25，京滬同日出臺(tái)限貸放松及普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)放松政策，高能級(jí)城市四限進(jìn)一步松動(dòng)，政策環(huán)境寬松，預(yù)計(jì)本輪政策放松基本接近尾聲。
　　成交市場(chǎng)綜述：成交熱度持續(xù)低迷，價(jià)格承壓。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，11月全國(guó)商品房銷(xiāo)售額8157億元，同比下滑8.6%，降幅環(huán)比擴(kuò)大0.6pct，單月規(guī)模僅相當(dāng)于14年水平，成交熱度持續(xù)低迷。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，11月新房、二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌或持平的城市數(shù)量占比87%、100%，均環(huán)比上升3pct，房?jī)r(jià)下跌比例處于高位，一線、二線、三四線二手房?jī)r(jià)指數(shù)降幅環(huán)比擴(kuò)大1.0pct、0.3pct、0.3pct，受銷(xiāo)售持續(xù)低迷影響，價(jià)格承壓，一線降幅較大。推盤(pán)方面，11月25城單月住宅推盤(pán)面積環(huán)比上升49%，同比下降28%，11月推盤(pán)規(guī)模邊際回升，但年內(nèi)推盤(pán)意愿仍不足。25城住宅批售比為1.02，環(huán)比上升0.09，景氣度低位。
　　土地市場(chǎng)綜述：市場(chǎng)持續(xù)分化，Q4市場(chǎng)邊際改善。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，11月600城商住用地出讓金4210億元，同比下降15.5%，降幅環(huán)比擴(kuò)大5pct，土地成交熱度并未再明顯下行；非22城商住用地出讓金為2908億元，同比下降22%，降幅環(huán)比收窄1pct，單月出讓金規(guī)模達(dá)到全年最高，四季度土地市場(chǎng)交易表現(xiàn)有所改善。供需比來(lái)看，11月600城商住用地單月供需比為1.8，環(huán)比上升0.5，景氣度仍處低位。
　　開(kāi)發(fā)投資市場(chǎng)綜述：開(kāi)工邊際改善，投資持續(xù)下滑。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，11月全國(guó)商品房新開(kāi)工面積8279萬(wàn)平，同比上升4.9%，同比由負(fù)轉(zhuǎn)正，一方面22年同期基數(shù)較低，另一方面Q4拿地邊際改善帶動(dòng)開(kāi)工邊際改善，11月單月開(kāi)工規(guī)模僅相當(dāng)于08年水平，絕對(duì)開(kāi)工規(guī)模仍處相對(duì)低位。11月全國(guó)商品房開(kāi)發(fā)投資額8123億元，同比22年下降10.6%，降幅環(huán)比收窄0.7pct，投資持續(xù)下滑。
　　融資市場(chǎng)綜述：開(kāi)工帶動(dòng)開(kāi)發(fā)貸增速改善，需求端信貸需求仍較弱。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，11月房企到位資金9699億元，同比下降8.7%，降幅環(huán)比收窄8.1pct。開(kāi)發(fā)貸同比上升7.3%，新開(kāi)工改善帶動(dòng)開(kāi)發(fā)貸同比由負(fù)轉(zhuǎn)正，自籌資金同比下降8.3%，降幅環(huán)比收窄9.4pct，定金預(yù)收款、按揭貸分別同比下降16.6%、13.9%，降幅分別環(huán)比收窄2.0pct、1.1pct，受銷(xiāo)售低迷影響，需求端回款仍較弱。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示。未來(lái)基本面表現(xiàn)不及預(yù)期。未來(lái)融資環(huán)境進(jìn)一步收緊，信貸投放量減少。供給側(cè)改革下行業(yè)出清，對(duì)于市場(chǎng)情緒產(chǎn)生擾動(dòng)。