>> 申萬宏源-房地產(chǎn)行業(yè)金融支持住房租賃政策點評：支持收購存量房作保障房，兼顧去庫存和保民生-240107
| 上傳日期： |
2024/1/7 |
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| 754KB |
| 格式： |
pdf 共3頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
袁豪,曹曼 |
| 行業(yè)名稱： |
金融 |
| 下載權(quán)限： |
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事件：
1月5日，央行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見》。文件指出，建立健全住房租賃金融支持體系，加大住房租賃開發(fā)建設(shè)信貸支持力度，滿足團體批量購買租賃住房的合理融資需求。對于企業(yè)和符合條件的事業(yè)單位依法依規(guī)批量購買存量閑置房屋用作宿舍型保障性租賃住房，專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)依法依規(guī)批量購買存量閑置房屋用作保障性或商業(yè)性租賃住房長期持有運營的，鼓勵商業(yè)銀行在風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)、嚴格不新增地方政府隱性債務(wù)的前提下，發(fā)放住房租賃團體購房貸款。
點評：
金融支持住房租賃市場發(fā)展意見正式發(fā)布，“三大工程”之保障房政策持續(xù)推進。2016年6月3日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號），指出到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系；2021年7月2日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號），指出保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金；2023年2月24日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布關(guān)于《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見（征求意見稿）》；2024年1月5日，央行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見》。2023年以來，中央已多次在重要會議中強調(diào)“三大工程”的重要性，包括4月28日中央政治局會議、7月24日中央政治局會議、10月底召開的中央金融工作會議、12月中旬召開的中央經(jīng)濟工作會議等，相關(guān)保障房政策的頂層設(shè)計也在不斷完善。
支持團體批量購買租賃住房的合理融資需求，有利于行業(yè)去庫存、并兼顧保民生。本次文件主要內(nèi)容包括：1）支持住房租賃供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。金融支持住房租賃應(yīng)突出重點、瞄準短板，主要在大城市，圍繞解決新市民、青年人等群體住房問題，支持各類主體新建、改建長期租賃住房、盤活存量房屋，有效增加保障性和商業(yè)性租賃住房供應(yīng)；2）創(chuàng)新團體批量購買租賃住房信貸產(chǎn)品。對于企業(yè)和符合條件的事業(yè)單位依法依規(guī)批量購買存量閑置房屋用作宿舍型保障性租賃住房，專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)依法依規(guī)批量購買存量閑置房屋用作保障性租賃住房或商業(yè)性租賃住房長期持有經(jīng)營的，鼓勵商業(yè)銀行在風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)、不新增地方政府隱性債務(wù)的前提下，發(fā)放租賃住房團體購房貸款；3）利用貸款購買的商品住房、商業(yè)用房等應(yīng)為法律關(guān)系清晰、已峻工驗收的房屋，貸款存續(xù)期內(nèi)，房屋租賃用途不得改變。租賃住房團體購房貸款的期限最長不超過30年，貸款額度原則上不超過物業(yè)評估價值的80%。我們認為，本次支持團體批量購買租賃住房的政策有利于行業(yè)去庫存，同時也能夠達到保障民生的作用。
投資分析意見：支持收購存量房作保障房，兼顧去庫存和保民生，維持“看好”評級。近期中央經(jīng)濟工作會議未提“房住不炒”，并強調(diào)化解房地產(chǎn)風(fēng)險放在首位，同時要求加快推進三大工程，延續(xù)7月政治局會議的支持基調(diào)，此外京滬樓市政策同時放松再次強化支持態(tài)度，預(yù)計后續(xù)需求端將有更進一步的改善空間，同時預(yù)計三大工程將逐步進入落地期。我們認為城中村改造+住房雙軌制將是房地產(chǎn)行業(yè)破局關(guān)鍵，其中城改是中短期政策發(fā)力關(guān)鍵點，鑒于近期PSL重啟、廣深細則推出、廣州房票落地等，預(yù)計城改正加速推進、將推動核心城市銷售率先改善。我們維持房地產(chǎn)“看好”評級，1）推薦優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力房企：A股：華發(fā)股份、招商蛇口、濱江集團、保利發(fā)展、建發(fā)股份、新城控股、萬科A；H股：越秀地產(chǎn)、華潤置地、建發(fā)國際、中海外發(fā)展、龍湖集團；2）關(guān)注城改受益房企：北京：城建發(fā)展；廣州：越秀地產(chǎn)；上海：中華企業(yè)；深圳：天健集團。此外，維持物業(yè)管理“看好”評級，推薦：保利物業(yè)、中海物業(yè)、萬物云、華潤萬象，建議關(guān)注：招商積余。
風(fēng)險提示：行業(yè)調(diào)控政策再收緊，銷售和融資資金再趨緊，城中村改造推進不及預(yù)期。
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