>> 華泰證券-房地產(chǎn)行業(yè)專題研究-七普掘金二：從住有所居邁向住有宜居-240114
| 上傳日期： |
2024/1/14 |
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| 1952KB |
| 格式： |
pdf 共26頁 |
來源： |
華泰證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
陳慎,劉璐,林正衡 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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從住有所居邁向住有宜居，房地產(chǎn)行業(yè)與企業(yè)迎新機遇
我們認為在房地產(chǎn)新模式發(fā)展背景下，我國住房需求的重點將從住有所居轉(zhuǎn)向住有宜居：1、政策端：針對改善性、置換性需求的政策支持或?qū)⒊掷m(xù)友好及強化；2、市場端：隨著房地產(chǎn)行業(yè)雙軌制的推進，配售型保障房將在一定程度上保障剛性需求，而商品房市場則在改善性需求上扮演更多的角色，其中居住體驗等將成為市場的一個重要選擇標簽，大面積、多房間的商品房占比或?qū)⒊掷m(xù)提高；3、供應(yīng)端：改善需求也將逐步體現(xiàn)在土地供應(yīng)端，土地容積率可能趨于降低；4、企業(yè)端：未來更加具備改善型產(chǎn)品能力的房企將會更加受到市場的認可，且或?qū)⑦M一步體現(xiàn)在市場份額乃至市值上。
住房需求重點的轉(zhuǎn)向：從有所居向有宜居
我國住房制度經(jīng)歷了幾輪演變，以“98房改”為契機開啟房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展。截至“七普”我國住房總面積517億平米，較“五普”增長93%。隨著我國住房面積快速提升，人均住房面積已提升至41.8平米、人均住房間數(shù)1.2間，目前可比口徑人均住房面積已符合高收入國家標準，但城市人均住房面積仍低于中高收入國家標準、人均住房間數(shù)低于多數(shù)發(fā)達國家水平。住房獲取來源方面，從五普期間的自建房、購買原公有住房等渠道變成以市場化渠道為主，購買商品房和二手房的比重提升至28%，城市則達到46%。我國住房“有沒有”問題得到明顯緩解，“好不好”成為下一個改善的方向。
住房改善的兩大基石：空間改善與品質(zhì)改善
改善居住空間與居住品質(zhì)成為改善的主要方向，近年來大面積段、多房間數(shù)等改善型產(chǎn)品需求占比持續(xù)提升，其中主流城市的改善化傾向更為明顯。同時制度層面，2023年以來有關(guān)部門多次提到“讓老百姓住上更好的房子”。我們認為改善居住可以從2個層面展開：1、空間改善：我國全國/城市尚有49%/57%的家庭人均住房建筑面積在40平以下；尚有39%/55%的家庭住在一房或兩房中。2、品質(zhì)改善：我國老房體量較大，全國/城市2000年以前建成的住房間數(shù)占比約34%/31%，還有一定比例住房在電梯、廚房、炊事燃料種類、洗浴設(shè)施類型、廁所、自來水等基礎(chǔ)設(shè)施層面還具備改善空間。
住房改善需求面積測算及展望
我們從人均住房面積和住房來源兩個層面，來審視了不同省市當前的住房特征，人均住房面積較低、商品房市場發(fā)展程度較低等省市未來仍具備改善空間。我們從居住空間改善的角度對改善需求帶動的需求增量進行測算，主要思路為對不同分類的家庭戶賦予不同的下一階段改善的目標套均面積。根據(jù)我們測算，居住空間改善需求可帶動78億平的住房面積增量，其中新房：二手房占比約為55%：45%。假設(shè)十年上述家庭改善完畢，按目前的城鎮(zhèn)人口數(shù)計算，人均住房建筑面積將提升至42.4平，較2020年的37.0平提升15%；對應(yīng)人均住房使用面積約31.9平，低于日本/韓國的39.9/33.9平。
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