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本報(bào)告導(dǎo)讀：
　　2023年1月，央行設(shè)立租賃住房貸款支持計(jì)劃，額度為1000億元，我們認(rèn)為隨著相關(guān)貸款的逐步落地，將有利于對(duì)當(dāng)前行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)的消化。
　　摘要：
　　2023年1月，央行印發(fā)《關(guān)于開展租賃住房貸款支持計(jì)劃試點(diǎn)有關(guān)事宜的通知》，設(shè)立租賃住房貸款支持計(jì)劃，總額度為1000億元，我們認(rèn)為該計(jì)劃貸款規(guī)模適中，利率若為3%，則略高于出租后的租金收益率，需要未來(lái)通過(guò)租金上漲來(lái)消化。從規(guī)模上看，若全部為回購(gòu)商品房，即便考慮回購(gòu)價(jià)格較低，按照1.2萬(wàn)元/平方米、60平方米/套來(lái)計(jì)算，單套價(jià)格72萬(wàn)元，再考慮80%貸款比例，則總計(jì)17萬(wàn)套/1042萬(wàn)方，從量級(jí)來(lái)看，屬于試點(diǎn)的范疇，規(guī)模適中。從貸款利率上看，政策要求貸款利率原則上不超過(guò)3%，若貸款利率約3%，則略高于當(dāng)前租金收益率，因此，要能夠覆蓋資金成本需要一定的租金上漲預(yù)期，在未來(lái)進(jìn)行消化。
　　2024年1月5日央行和國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見》，對(duì)租賃住房給予金融支持，涉及開發(fā)、經(jīng)營(yíng)和回購(gòu)商品房等多個(gè)環(huán)節(jié)，此類做法在2023年已有部分城市試點(diǎn)。政策明確，將對(duì)建設(shè)保障性租賃住房給予長(zhǎng)期資金支持，且對(duì)于開發(fā)、經(jīng)營(yíng)和回購(gòu)商品房等環(huán)節(jié)，最高可以提供原則上不超過(guò)物業(yè)評(píng)估價(jià)值80%的貸款，部分期限可以達(dá)到30年?；刭?gòu)做法在2023年已有城市開展，比如福州，由市屬大型國(guó)企負(fù)責(zé)統(tǒng)一收購(gòu)。
　　我們預(yù)計(jì)回購(gòu)對(duì)象以地方國(guó)企開發(fā)的項(xiàng)目為主，從而保證資金在當(dāng)?shù)剡\(yùn)轉(zhuǎn)。相比于央企和民企的項(xiàng)目，回購(gòu)地方國(guó)企開發(fā)的項(xiàng)目的概率更大，因?yàn)閺馁Y金流動(dòng)的角度，回購(gòu)地方國(guó)企的項(xiàng)目，能夠讓資金用于本級(jí)城市，更有利于盤活當(dāng)?shù)氐拇媪抠Y產(chǎn)，并帶來(lái)增量資金。
　　信用投放有利于資產(chǎn)價(jià)格企穩(wěn)，但需要注意的是，在當(dāng)前有效需求仍然較弱的情況下，存量盤活依然會(huì)帶來(lái)需求分流，因此，仍然需要其他支持政策一并發(fā)力。信用投放對(duì)資產(chǎn)價(jià)格有正向幫助，也會(huì)帶動(dòng)需求預(yù)期的回暖，需要注意的是需求回暖的量，若有效需求依然較弱，則回購(gòu)后用于出租等同于盤活存量，則也會(huì)對(duì)有效需求進(jìn)行分流。我們認(rèn)為，依然需要其他需求支持性政策一并發(fā)力，帶動(dòng)需求的切實(shí)好轉(zhuǎn)。保障房體系將逐步擴(kuò)大，配售型和配租型保障房都將占據(jù)重要地位，繼續(xù)建議關(guān)注重組類房企的機(jī)會(huì)，2024年的機(jī)會(huì)主要來(lái)自于資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)質(zhì)的困境反轉(zhuǎn)型公司，受益標(biāo)的為旭輝控股集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)等，并繼續(xù)推薦園區(qū)公司，包括中新集團(tuán)、招商蛇口，龍頭房企推薦保利發(fā)展。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：走過(guò)去土地金融模式，市場(chǎng)需求加速下行。