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房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：上周（24/1/13-24/1/19）34個(gè)重點(diǎn)城市新房合計(jì)成交250萬(wàn)平米，環(huán)比-3%；其中，一二線環(huán)比-2%、三四線環(huán)比-15%；1月累計(jì)一手房月成交同比32.5%，較12月-25pct；其中，一二線同比-34%、三四線同比-5%，分別較12月27pct和+8pct。上周13個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交111萬(wàn)平米，環(huán)比+2%；1月截至上周累計(jì)成交同比+7%，較12月-12pct。庫(kù)存方面，上周15城推盤(pán)102萬(wàn)平米，對(duì)應(yīng)成交推盤(pán)比為0.96倍，最近三個(gè)月（23年10-12月）分別為1.27倍、0.65倍和0.96倍。截至上周末，15城可售面積為9,900萬(wàn)平米，環(huán)比+0.04%；3個(gè)月移動(dòng)平均去化月數(shù)為17.3個(gè)月，環(huán)比+0.4個(gè)月。目前短期庫(kù)存去化月數(shù)進(jìn)一步走高，但我們認(rèn)為行業(yè)供給過(guò)度出清，行業(yè)中期庫(kù)存處于低庫(kù)存階段，但結(jié)構(gòu)中老庫(kù)存及短期無(wú)效庫(kù)存均在走高。
　　主要政策新聞：宏觀方面，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年全年GDP按年增長(zhǎng)5.2%；2023年商品房銷售面積為同比下降8.5%；商品房銷售額同比下降6.5%；全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降9.6%。國(guó)家發(fā)改委2024年工作重點(diǎn)是激發(fā)有潛能的消費(fèi)，下大力氣改善居民收入預(yù)期、提高消費(fèi)能力、增強(qiáng)消費(fèi)意愿。保障房方面，上海將積極穩(wěn)妥構(gòu)建房地產(chǎn)新模式，實(shí)施保障房等“三大工程”建設(shè)；2024年廣州計(jì)劃籌建配售型保障房不少于1萬(wàn)套；深汕合作區(qū)推出公租房新策，個(gè)人配租和定向配租相結(jié)合，租金按照市場(chǎng)價(jià)60%確定；2023年廣東共投資51.88億元推進(jìn)安居工程，助推27.1萬(wàn)套保租房建設(shè)；天津擬建5,000套保障性租賃住房；2024年南京將積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)租賃型和配售型保障房籌集。城市更新方面，上海虹口2024年將實(shí)施超9,000平方米不成套舊住房改造；2024年廣州將實(shí)施200個(gè)以上舊改項(xiàng)目；廣州住建局表示2024年將推動(dòng)城中村改造取得新突破，扎實(shí)推進(jìn)舊改；河南2024年將改造25萬(wàn)戶老舊小區(qū)；海南擬出臺(tái)12條措施，鼓勵(lì)社會(huì)資本參與舊改；甘肅酒泉獲8,072萬(wàn)元城鎮(zhèn)保障性安居工程中央補(bǔ)助，將用于租賃住房保障、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造以及棚戶區(qū)（城市危舊房）改造。
　　公司動(dòng)態(tài)跟蹤：23年銷售額：華僑城A449.3億元（同比-19%）。23年業(yè)績(jī)：保利發(fā)展?fàn)I收3,471.5億元（同比+23.5%），歸母凈利潤(rùn)120.4億元，同比-34.4%。保利發(fā)展發(fā)布2023-2025年股東回報(bào)規(guī)劃，2023-2025年分紅比例均不低于40%。股份回購(gòu)方面，ESR于2024年1月15日-19日，累計(jì)回購(gòu)公司股份927萬(wàn)股(占總股數(shù)0.2%)；貝殼-W于2024年1月12日-17日，累計(jì)回購(gòu)公司股份371萬(wàn)股（占總股數(shù)0.1%）；綠城服務(wù)于2024年1月15日-18日，累計(jì)回購(gòu)公司股份929萬(wàn)股（占總股數(shù)0.3%）。
　　一周板塊回顧：板塊表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)指數(shù)下跌3.57%，滬深300指數(shù)下跌0.44%，相對(duì)收益為-3.13%，板塊表現(xiàn)弱于大市，在31個(gè)板塊排名中排第20位。個(gè)股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為：華鑫股份、深物業(yè)A、沙河股份、ST世茂、ST中珠，上周漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為云南城投、榮豐控股、迪馬股份、金科股份、鳳凰股份。板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個(gè)股平均下跌6.92%，滬深300指數(shù)下跌0.44%，相對(duì)收益為-6.48%，板塊表現(xiàn)弱于大市。當(dāng)前主流AH房企23/24PE均值分別為4.7/4.3倍；物管23/24PE均值分別為11/9倍。
　　投資分析意見(jiàn)：我們認(rèn)為城中村改造+住房雙軌制將是房地產(chǎn)行業(yè)破局關(guān)鍵，其中城改是中短期政策發(fā)力關(guān)鍵點(diǎn)。鑒于近期PSL重啟、廣深城改細(xì)則推出、多個(gè)城市房票落地、央行支持收購(gòu)存量房作保障房等，預(yù)計(jì)三大工程將逐步進(jìn)入落地期，其中尤其城改正加速推進(jìn)期，預(yù)計(jì)將推動(dòng)核心城市銷售率先改善。我們維持房地產(chǎn)“看好”評(píng)級(jí)，1）推薦優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力房企：A股：濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、招商蛇口、建發(fā)股份、保利發(fā)展、新城控股、萬(wàn)科A；H股：建發(fā)國(guó)際、華潤(rùn)置地、越秀地產(chǎn)、中海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)；2）關(guān)注城改受益房企：越秀地產(chǎn)、城建發(fā)展、中華企業(yè)、天健集團(tuán)。此外，維持物業(yè)管理“看好”評(píng)級(jí)，推薦：保利物業(yè)、中海物業(yè)、萬(wàn)物云、華潤(rùn)萬(wàn)象，建議關(guān)注：招商積余。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：調(diào)控政策超預(yù)期收緊，銷售去化不及預(yù)期；物管行業(yè)人工成本上行超預(yù)期。