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投資要點(diǎn)：
　　2023年銷售額1,535億元、同比持平，銷售排名提升至第11。據(jù)克而瑞，2023年公司銷售額1,535億元，同比-0.3%，遠(yuǎn)好于Top50房企均值-20.7%；克而瑞排名第11名，較22年提升2名；銷售面積334萬(wàn)平，同比+8.4%；銷售均價(jià)4.2萬(wàn)元/平，同比-8.0%。2023年10月杭州放松限購(gòu)，將限購(gòu)范圍調(diào)整為上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)，限購(gòu)區(qū)域內(nèi)本市戶籍限購(gòu)2套（原落戶5年限購(gòu)2套或2年連續(xù)社保限購(gòu)1套）、非本市戶籍家庭有社?；騻€(gè)稅記錄的限購(gòu)1套（原二手房1年連續(xù)社保、新房4年連續(xù)社保），政策放松之下公司銷售彈性也將有所提升。
　　2023年拿地金額440億元、杭州占比87%，拿地/銷售額比29%。據(jù)公告，公司2023拿地金額達(dá)440億元，同比-39.9%，其中杭州占比87%；拿地面積284萬(wàn)平，同比-40.1%；拿地均價(jià)1.55萬(wàn)元/平，同比+0.2%。2023年公司拿地/銷售金額比29%，拿地/銷售面積比85%，拿地/銷售均價(jià)比34%。截至23年末，公司總可售貨值2,600億元，其中杭州、浙江（除杭州）、其他分別占比56%、24%和20%。
　　公司為高品質(zhì)住宅標(biāo)桿，有望受益格局優(yōu)化和品質(zhì)提升雙重Alpha。我們認(rèn)為，我國(guó)住房需求結(jié)構(gòu)將出現(xiàn)分化，其中改善性需求對(duì)應(yīng)的高品質(zhì)住宅將迎來(lái)廣闊成長(zhǎng)空間。供給端，通過(guò)七普和統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，我們估算目前我國(guó)城鎮(zhèn)住宅存量約344億平，其中高品質(zhì)住宅合計(jì)約82億平、滲透率約24%；需求端，人口年齡結(jié)構(gòu)上移、受教育程度提升、多孩家庭占比提升，將推動(dòng)市場(chǎng)改善性需求逐漸爆發(fā)，我們估算2022-30年改需占比達(dá)44%，這意味著后續(xù)高品質(zhì)住宅滲透率提升空間廣闊，并估算2022-30年改需年均達(dá)6億平，對(duì)應(yīng)規(guī)模6.5-8.3萬(wàn)億，這意味高品質(zhì)新賽道空間廣闊。而公司銷售均價(jià)維持在4萬(wàn)元/平米左右，專注杭州高品質(zhì)住宅項(xiàng)目；在2008年就已建立五大產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化體系，目前有四大產(chǎn)品體系、十五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)版本，深耕杭州30載、品質(zhì)豪宅口碑業(yè)內(nèi)領(lǐng)先，以武林壹號(hào)為首的紅盤享譽(yù)杭州，有望受益格局優(yōu)化和品質(zhì)提升雙重Alpha。
　　三條紅線穩(wěn)居綠檔，融資成本低位再降。據(jù)公告，我們計(jì)算截至23Q3末，公司持續(xù)處于三條紅線綠檔，剔預(yù)負(fù)債率59.1%，同比-8.5pct；凈負(fù)債率14.2%，同比-46.6pct；現(xiàn)金短債比3.2倍，同比+1.7倍。23Q3末有息負(fù)債386億元，同比-22.8%；23H1末有息負(fù)債中銀行貸款和債券類分別占比76%和24%；平均融資成本低至4.40%，較22年-20BP。近期公司成功發(fā)行多筆債券：23/6/16發(fā)行中票6億元/3.95%/2年，23/7/3發(fā)行短融9億元/3.85%/1年，23/7/21發(fā)行中票6億元/3.85%/2年，23/8/1發(fā)行公司債7億元/4.20%/2年，逆境中融資優(yōu)勢(shì)凸顯。公司計(jì)劃23年權(quán)益有息負(fù)債規(guī)模控制在470億元以內(nèi)（同比持平），直接融資規(guī)?？刂圃?0%以內(nèi)，融資成本下降10-20BP。
　　投資分析意見：高品質(zhì)住宅標(biāo)桿，同時(shí)受益格局優(yōu)化和品質(zhì)提升，維持“買入”評(píng)級(jí)。濱江集團(tuán)深耕杭州30載，公司自2015年開始銷售換擋加速，2023年公司銷售排名已提升至行業(yè)第11名。近年來(lái)公司積極拿地?cái)U(kuò)張，2015-21年拿地/銷售金額比均值達(dá)60%，2022年達(dá)48%，公司拿地聚焦于大杭州區(qū)域，目前可售貨值中杭州占比56%，將賦予公司后續(xù)更強(qiáng)的銷售彈性?？紤]到目前行業(yè)銷售和利潤(rùn)率仍承壓，我們下調(diào)公司23-25年盈利預(yù)測(cè)分別為41.3/47.5/57.2億元（原45.0/51.9/59.7億元），對(duì)應(yīng)24年P(guān)E為4.6X，我們看好公司將同時(shí)受益格局優(yōu)化和品質(zhì)提升以及近兩年拿地量質(zhì)提升而賦予后期的業(yè)績(jī)彈性，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)調(diào)控政策超預(yù)期收緊，去化率不及預(yù)期，融資收緊、成本上升。