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收入增長(zhǎng)扣非后盈利下降，供應(yīng)鏈與開發(fā)業(yè)務(wù)持續(xù)擴(kuò)張，維持“買入”評(píng)級(jí)
　　建發(fā)股份發(fā)布2023年業(yè)績(jī)預(yù)告，公司預(yù)計(jì)2023年度實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)為118-142億元，同比增長(zhǎng)約88%到126%；預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)扣非歸母凈利潤(rùn)21-28億元，同比下降約24%到43%。公司供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)保持穩(wěn)健，開發(fā)業(yè)務(wù)持續(xù)擴(kuò)張，重組收益提升業(yè)績(jī)，我們上調(diào)盈利預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)2023-2025年公司歸母凈利潤(rùn)分別為135.5、87.1、98.3億元（原值為76.2、86.8、98.2億元），EPS分別為4.51、2.90、3.27元，當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)PE估值分別為2.1、3.2、2.8倍，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　重組收益助力歸母凈利潤(rùn)高增，聯(lián)發(fā)集團(tuán)結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目拖累扣非業(yè)績(jī)
　　公司歸母凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)高增主要由于2023年第三季度將美凱龍納入公司合并報(bào)表，確認(rèn)重組收益所致。2023年，公司及控股子公司聯(lián)發(fā)集團(tuán)以現(xiàn)金方式收購(gòu)美凱龍29.95%的股份，交易對(duì)價(jià)（即合并成本）為62.86億元，產(chǎn)生重組收益95.87億元。公司扣非歸母凈利潤(rùn)同比下降主要源于受銷售市場(chǎng)影響，子公司聯(lián)發(fā)集團(tuán)開發(fā)結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)大幅下降，同時(shí)結(jié)合市場(chǎng)情況，對(duì)部分項(xiàng)目計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備所致；同時(shí)美凱龍?jiān)诘禺a(chǎn)后周期消費(fèi)復(fù)蘇放緩、布局調(diào)整租金減免的影響下，租金及管理費(fèi)收入階段性下滑，2023年度預(yù)計(jì)歸母凈利潤(rùn)-23.8至-19.8億元。
　　供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)盈利下滑，經(jīng)營(yíng)貨量穩(wěn)步增長(zhǎng)
　　受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，部分大宗商品價(jià)格短期內(nèi)劇烈波動(dòng)，公司2023H1供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入3505.1億元，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)16.7億元，分別同比增長(zhǎng)3.2%和下降20.7%。公司上半年經(jīng)營(yíng)的主要大宗商品的經(jīng)營(yíng)貨量約9700萬(wàn)噸，同比增速約11%，其中鋼材、農(nóng)產(chǎn)品和紙漿紙張經(jīng)營(yíng)貨量分別增長(zhǎng)約22%、7%和19%；在消費(fèi)品行業(yè)的供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入276.4億元，同比增速35.5%。
　　建發(fā)房產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)保持增長(zhǎng)，土地儲(chǔ)備充足
　　建發(fā)國(guó)際集團(tuán)2023年實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額和面積分別為1379.6億元和666.4萬(wàn)方，同比分別增長(zhǎng)13.5%和9.3%。根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團(tuán)2023年實(shí)現(xiàn)銷售金額分別為1890.6和564.9億元，分別排名全口徑銷售榜單的第8和第26位。截至2023年上半年末，公司土地儲(chǔ)備2347萬(wàn)方，對(duì)應(yīng)貨值為3548億元。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：大宗商品經(jīng)營(yíng)不及預(yù)期、房地產(chǎn)行業(yè)恢復(fù)不及預(yù)期。